长春一楼盘因“内部认购”不能兑现引纠纷 (2)

　　“内部认购”乱象折射监管漏洞

　　“我们反复提示，五证不全的房子千万不要买，不受法律保护，可是消费者就是不听”，长春市住房保障和房地产管理局相关人士提起“内部认购”十分烦恼。“开发商没有预售许可卖房，显然是违规的；但是购房者明知开发商行为违规，还要参与，自己也负有责任，甚至涉嫌与开发商串通共同违规。”

　　不过，一些购房者很难认同这样的说法，“现在市场上的房子，有多少是五证全的？等五证全了房子早卖没了。再说，既然五证不全不允许卖，那么为什么不见监管部门出来禁止？”

　　房地产管理部门对此的解释是，内部认购是开发商与购房者的私下交易行为，监管部门很难发现。记者在采访中了解到，即使内部认购行为被举报到相关管理 部 门 ， 也 很 难 得 到 有 效 的 处理。目前我国现有的法律法规，只是规定开发商在未取得销售许可证之前不得卖房，但对违反此规定如何处罚、由哪个部门来处罚并无明确规定。因此，行业监管实际仍是空白。

　　此外，关于内部认购的法律监管目前也不健全。据记者了解，对于“内部认购”合同或者协议是否有效，是否受法律保护，目前在实践中有两种完全不同的解释。一种观点认为，内部认购协议只是一种合同预约，并非正式商品房买卖合同，因此不受法律保护。一些已判决的内部认购纠纷案中，法院只判定开发商返还消费者已支付的购房款，不支持购房者其他请求；另一种观点则认为，内部认购协议是双方意愿的真实反映，而且构成合同要件，因此法律给予保护。国内目前也有内部认购者维权成功的案例。

　　长春房地产界的一些业内人士表示，任由“内部认购”这种融资行为继续下去，最终造成的可能不仅仅是简单的经济纠纷，很可能涉及社会稳定。因此，对房地产市场“内部认购”屡禁不止的乱象，不能仅仅停留在对消费者的警示上，有关部门必须真正担负起监管责任。必要时可以制定地方性的法律法规，对于“内部认购”行为给予严厉制裁。同时，也建议相关法律机构对“内部认购”给予明确的司法解释，避免司法实践中出现理解上的偏差。（记者 郎秋红）