北京高端住宅销售量跌价升 反应滞后于普通住宅

　　8月楼市出现了“回暖”的声音，不少城市统计的房价上升状况尤其引人关注。但是，从普通人切身的感受来看，目前敢于涨价的楼盘并不多。

　　通过对相关政府网站统计数据的研究，显示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，改变了当前市场的成交结构。这一结果或许会对当前正热的“真假回暖”之争带来一些更真实的参考。

　　高端住宅在新政后成交量和成交价格走势如何，是否也体现出了“政策冲击效应”？本报根据北京市房地产交易管理网月度项目成交详细数据，选取了新政前后皆有房产在售的约20个楼盘的24批次预售许可证，进行了对比分析。

　　高端住宅销售量跌价升

　　新政后，北京共有13个拟销售均价超过3万元/平方米的高端住宅入市。根据北京市房地产交易管理网和远嘉经纪提供数据显示(截至8月31日统计)，2010年4月新政前有30个在售住宅项目均价在3万元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；实际成交均价4月为56500元/平方米，而8月成交均价为58300元/平方米，成交价格上涨了3.2%。

　　从成交数据来看，高端住宅亦受到新政冲击，但不同项目受政策影响差别较大，尤其是盘古大观，霄云路8号、钓鱼台七号院等豪宅项目受影响程度更为有限，成交量依然维持稳定。

　　价格方面，虽然新政出台后，个别项目售价出现小幅波动，但高端住宅整体售价维持上升趋势，其中部分项目的价格甚至有较大涨幅，比如西贸中心京房售证字(2008)280号的平均成交价从新政前(1-4月)的23634元/平米涨至新政后的43416元/平米；融世家华苑京房售证字(2009)103号的1-4月平均成交价为42701元/平米，5-8月平均成交均价涨至51966元/平米。

　　六月份是高端住宅销售最低点

　　记者根据北京市房地产交易管理网的月度项目成交详细数据，选取了在新政前获得销售许可证、新政前后皆有房产在售的约20个楼盘的24批次预售许可证进行了对比分析，在新政出台后的首月，大多数楼盘均出现了成交量明显下跌的状况，至六月份为最低谷，仅万科公园5号京房售证字(2008)314号这一预售许可证批次的房源成交量就达到23套，其他的楼盘月度成交量均为5套以内的个位数，或零成交。

　　记者的调查显示，其中部分是因为成交的产品不同而造成的，少数项目因为折扣和一次性付款购房享受原有折扣比例加大，而影响了成交价格，直接声称降价的楼盘没有调查到。

　　这种状况在7月份略有好转，但不够明显。8月份，高端住宅市场成交显现出明显的回升势头，多个项目销售明显好转，抽样范围内，5个楼盘的成交达到两位数，超过一半的楼盘成交量较上月持平或上升。成交数量较大的楼盘，成交均价多数有所调整，以价换量的特点有所显现。

　　高端住宅市场反应滞后于普通住宅

　　业内人士认为，多数高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中贷款政策、限购政策等影响外，最主要的原因可能还是受其项目自身抬高售价的影响。

　　远嘉经纪副总经理赵海亮分析，高端物业的成交特点有别于普宅市场，表现为成交周期长，成交量释放缓慢，并且高端住宅对政策反应要滞后于普通住宅。当普宅市场调整时，高端住宅表现得更为抗跌，因此相比普通住宅，高端物业的资产保值性、产品独有的稀缺性及高附加值等优势更加明显，是大部分投资客作为长线的稳定投资之一。因此，8月份市场价格有所松动时，部分长线持有者就开始考虑进场了。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，8月份很多城市的房地产市场都出现价格和成交量回暖的状况，但是从具体个盘来看，却没有出现明显的涨价状况，这就表明了8月份楼市的成交结构出现了变化，高端住宅的成交比例有所上升，同样是价格刺激，高端住宅与普通住宅相比，成交回升的速度有一定的滞后性；而高端住宅受到政策压力较大，新增楼盘的价格申报受到的限制也较大，供给不足对成交量的影响也较大。