楼市上演超级大逆转几乎不可能

　　近日，媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道，8月份，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

　　对于目前房地产市场的“全面回暖”现象，有如下几个观点和看法：一是认为在经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下，大量累积的刚性需求不得不出手，楼市的全面回暖是真实的，可持续的；二是认为，这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气，数据和交易本身的真实性不值得信赖，这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演；三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现，楼市整体仍然低迷，价格向下的趋势明显。

　　笔者认为，判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信，而恰恰是这种最基本的判断依据，其真伪实难判断，成交量的反弹究竟如何，价格究竟是回落抑或上涨，可谓混乱不堪。

　　比如，按照第一创业证券研究所的数据，8月份，上海成交17119套，环比增长15%；北京成交9211套，环比增长32%。而中国房产信息集团的最新数据却显示，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。北京市房地产交易管理网的统计表明，8月份北京住宅成交5564套，环比上涨12.7%，商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来均价首度回到2万元以上。

　　在官方数据缺乏，民间数据打架的情况下，依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例，一个简单的常识是，由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因，除了同地段或同一个楼盘之外，比较月份之间的成交均价本身意义并不大，但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒，其诱导和误导的效应却不容低估，在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下，媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此，我们担心，不管目前的楼市“全面回暖”是真是假，如果在缺乏真实数据的情况下，听任媒体和开发商热炒，2009年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。