学者：运用REITs大力推进廉租房建设(2)

　　REITs在我国运用思路

　　我国运用REITs模式建设廉租房的基本原则是政府主导、市场化运作，目前提出的REITs模式主要有两种方案：一是银监会方案，偏向于在银行间市场面向机构投资者发行抵押型REITs；二是证监会方案，以交易所公开发行权益型REITs。两种方案相比较，银监会方案相对保守，收益稳定，风险不高，但利润较小，因为抵押型通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷，投资者无法参与房地产的经营管理。但出于风险考虑，监管层可以先采纳银监会方案，随着经验的累积，逐步实施证监会方案。笔者也提出一些看法以供参考：

　　首先，在产品设计上，可以将REITs设计成为“准国债”产品，收益率高于同期银行存款利率，但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。目前我国大多数一、二线城市出租物业的年收益率约为5%至7%，将预期收益率设置在3%至5%，如果可以获得政府的税费减免，会使得REITs产品成为一种享受政策优惠、低风险、保值性较强的投资工具，必将得到广大投资者尤其风险规避型的大型社保基金的青睐。

　　其次，在出资方式上，按照《基金法》的规定组建发起人，主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等，其中有政府背景的机构参与REITs，可以以手中持有的物业为资本金，经专业机构评估后作价参股，类似国外的UPREIT形式(即“伞形伙伴REIT”)，这样做的好处在于政府不必另外出资。采用伞形模式，REITs可以通过增加有限责任合伙人的数目，不断壮大资产规模，同时可以弥补REITs内部资本的不足。

　　其三，在资金募集上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以廉租房财政专项资金为保障，进行廉租房的开发建设。利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本，并以租期稳定、租户庞大的的房屋租金为收入，对投资者进行长期回报。