学者：运用REITs大力推进廉租房建设

　　在2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金(REITs)首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。最新消息显示，除天津滨海版廉租房REITs方案近期有望获批外，上海浦东版公租房REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金将全部用于保障性住房建设。

　　对房地产调控意义显著

　　新一轮房地产调控在遏制部分城市房价过快上涨的同时，强调增加保障性住房有效供给。廉租房是保障性住房的重要组成部分之一，但目前我国廉租房开发建设融资渠道单一，主要依赖财政拨款、住房公积金增值收益等纯政策性资金支持，融资过程呆滞化、僵硬化。数据显示，我国廉租房建设每年面临资金缺口达400亿元之巨。而REITs的设立和推进，具有积极意义。

　　第一，REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供融资之道。REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，一般中小投资者即使没有大量资本也可以参与房地产业的投资，为廉租房建设提供持续资金支持，这样既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，使我国“被房地产绑架的”经济松绑。

　　第二，REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资决策，房地产建设、经营和管理则交给房地产企业和物业管理公司负责，这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，防止开发商融资时的关联交易，又可以提高房地产的经营绩效。

　　第三，依赖REITs融资可以调动廉租房的建设积极性，增加主动供给。廉租房的稳定、大量供给，会使得社会上巨大的刚性需求得以释放，缓解“夹心层”住房压力，旺盛的需求从商品房市场退出，又可以缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨。

　　总之，REITs使房地产市场与资本市场有效融合，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业，房地产资产在此过程中通过证券化分割实现了社会化持有，分散和化解了房地产业金融风险，能够极大地促进我国房地产业的健康发展。