调控远未出尽 楼市“量价齐升”是否昙花一现？(3)

　　买方

　　推盘无限 购买有限

　　□回顾：降价诱发购买潮

　　经过三个月的政策消化期，在7月份楼市“反弹”之后， 8月份，上海商品住宅市场出现试探性回暖，新盘供求成交表现活跃。根据汉宇市场研究部最新监测数据显示，8月份，全市取得预售许可证的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超过70万平方米，环比增幅超过六成。

　　自上半年新政颁布以来，买卖双方迅速转入观望，沪上不少楼盘价格也显示出松动迹象，但仅仅三个月之后，受到政策积压的自住需求开始反弹并释放。“这其中新盘价格松动也成为一大诱因。全市范围内尤其是外郊环区域，部分楼盘与新政之前的价格进行比较，下探势头较为明显。”汉宇地产董事总经理施宏叡举例道：比如位于松江新城板块的“绿地美好里”，该楼盘4月中旬成交价格约为16000

　　元/平方米，而目前价格则下调近两成，成交均价不足13000元/平方米。不可否认，适时的价格调整对于绝大多数热销新盘起到了很好的推动作用。

　　□现状：供大于求已经出现

　　伴随着当前全市成交量整体回暖，市场信心开始回归，成交价格逐步趋稳，而9月份大量新盘集中上市，更是预告了楼市“金九”的到来。

　　统计数据显示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大关的同时，该周供求比由前一周的1∶0.71继续下降至1∶0.33。对于供求比，业内人士早已心知肚明，也各有理解，但供应继续远超需求的时候，房价还在创新高，便是楼市“畸形”的一个标志。

　　前段时间一直依靠低价优势的嘉定新城上周推出的两个楼盘都表现不佳，一个楼盘实际售价比报价低了12%，却依然只售出9套，而另一个楼盘则出现了零成交，因此可以断言：在前期上涨过快并且后期供应量较大区域价格压力相对较大。

　　□点评：对后市谨慎乐观

　　福美来不动产董事长胡正华认为，受银行贷款政策的影响，当前市场仅持谨慎乐观，在9月份，中低端房价区域不会出现成交量再次猛涨的情况，但在局部区域有可能成交量猛增。浦东福美来不动产成交数据显示，投资客比例仅占总成交数据的2%，部分购买者下手速度会放缓。

　　“投资客离场，给市场的后续购买力支持弱了，而自住刚需市场很难提升整个市场的成交价格。”胡正华分析。另一方面，有业内人士也表示：“刚需有限，先一步降价的楼盘已经尝到了刚需释放的甜头，后来跟进的楼盘是否还有这么多的蛋糕可分，犹未可知。因此，后续市场的潜在成交量也有限，开发商或许应该抢占先机，再捂下去是无谓的挣扎。”本报地产评论员 房蓉 皋静枝