调控远未出尽 楼市“量价齐升”是否昙花一现？

　　9月第一周新闻看点颇多：新政后全市单周成交面积首次突破20万平方米、成交价格连续三周上涨、高端项目供需两旺，金九银十真的来了吗？据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，全市商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%，连续三周呈上涨趋势。值得注意的是，3万元/平方米以上的中高端项目在上周也开始出现较大幅度的成交回升，其比重从8月初的10%出头到目前已达到15%。似乎一切欣欣向荣的背后，业内不禁要问：真的开始暖了吗？调控效应真的弱了吗？本期《新民楼市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一个合理的答案。

　　供应

　　持续旺盛有一定难度

　　□回顾：缩水2月后井喷

　　受到新政策调控的影响，上海商品住宅的供应量从4、5月的128和94万平方米水平大幅下滑，6、7月份的供应量都只有51万平方米。不过根据华燕市场研究机构的数据显示：8月全市商品住宅新增供应面积为70.15万平方米，环比上升69.31%，该数值已恢复到新政前水平。对此，业内人士表示：“作为传统的楼市淡季，再加上今年的宏观调控政策，在6、7月楼市深度调整时，供应降到低谷。大量开发商还是将推盘时间选择在9、10月份。不过仍有不少开发企业捷足先登，抢在8月就提前上市，抢占市场的空白期。”

　　□现状：95盘抢滩金九银十

　　中国房产信息集团的数据显示：目前预期会在9月份上市的楼盘有35个之多，另外还有45个楼盘预期会推出新房源。这意味着9月份会有240万平方米的预期供应量。而且还有15个新盘预期会在10月份上市。如此巨大的供应能量，势必意味着一场价格恶战难以避免。

　　□点评：开发商的预期代表不了市场

　　《新民楼市》认为：新政后供应量缩减，一方面是开发商为抵御市场风险而采取了捂盘的手段，另一方面一些高价房源因种种原因无法拿到预售许可证，形成市场的供应缺口，导致一定程度房荒，因此成交量随之萎缩，而压制了半年后，在各方面的压力下，推盘量开始回升，不少楼盘择机开盘，造成一拨成交小高潮。

　　此外，折价楼盘的销售量冲高也成为成交量短期上扬的主要原因之一，但我们发现在促销并热销之后，开发商又开始涨价，因此后期持续成交力度将不再会像之前那样大，对成交量攀升的支持有限。下半年供应将持续增加，开发商的良好预期代表不了市场。成交量能否如现在这样旺盛还未可知，但预测会有一定难度。因此这一轮成交量的上升极有可能是市场饥渴了相当一段时间之后的短暂爆发，持续力有待时间考验。

　　价格

　　弃价保量或成必然

　　□回顾：三个月下调后8月反弹

　　房价一直是最为敏感的数据，自新政调控以来，上海房价一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交价格为20084元/平方米，环比上月上涨了11.32%。这也是继4月份达到20896元/平方米峰值后房价再次突破2万元/平方米的大关，并高于去年同期的10.16%。华燕市场研究机构副经理张晴怡表示：“此次均价的上涨也的确反映出了市场中有部分楼盘因为之前销售形势较好(通过以价换量的方式)，而后期便提价销售的情况如：印象欧洲城等。此外，这也与结构性成交因素相关，内环内、内中环的成交面积大幅增长是促使均价提升的另一个原因。

　　□现状：降价10%就能热销

　　从近期市场的观察来看，只要比前期或周边同质楼盘低10%左右就能获得热销。

　　实际上，一些新盘供应量较大的外郊环板块价格下跌趋势正在蔓延。从郊环到中环新盘较多的区域价格都出现了回调，嘉定新城和顾村是新政之后房价立即出现20%左右回调的板块，而南翔和大场在7、8月份都出现了持续下跌，累计跌幅也达到了20%。

　　此外还有松江新城到九亭、从川沙到三林北蔡，这些在5、6月份就出现价格回调的远郊新盘聚集区目前打折风还在继续。从目前来看，分别在中环内的大华锦绣华城和内环外侧的中环1号是大幅降价楼盘中最靠近市区的项目。而中环一号则一盘独获8月全市销售面积和销售金额冠亚军。

　　□预测：降价潮蔓延市中心

　　“预期在9月内中环一些项目上市的推动之下，这轮房价20%左右的下跌趋势将向市中心蔓延。”薛建雄坚持自己的观点。在他看来，随着时间推移，从郊区到市中心，都有大量的楼盘供应积压。卢湾区浦江湾1号要推盘，周边丰盛皇朝、汇景天地等楼盘也都处在滞销状态，翠湖天地也有一批新房源要上市，而济南路8号也一直滞销，偏居打浦桥的永业公寓却以5.3万元的豪宅入门价在热销。在黄浦区，公馆77、绿城黄浦湾和外滩九里都有一批新房源需要上市消化。徐汇区的远雄徐汇园即将上市，而区域内尚海湾、百汇园和徐汇苑几个项目的竞争也已经很激烈，徐汇的核心商圈也还有鼎园、嘉御苑等项目。另外，杨浦的新江湾城有大量高档楼盘上市，长宁、静安、普陀也都有中高档楼盘上市。

　　“近期的成交价格上升从某种角度说是一种‘假象’，只要是新盘集中的区域，下半年肯定会打价格战，高端物业也不会幸免。”薛建雄如是判断。