市场反弹的背后：京城楼市“回暖”了吗？

　　780套、991套、1517套、1979套……根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，进入8月之后，北京市的商品住宅每周的销售量都在大幅地增长，并在最近的一周(8月30日—9月5日)再次接近2000套的大关。

　　调控政策集中出台仅4个月，市场上就再次出现了“反弹”的态势。对于一度降至冰点的京城楼市而言，这次反弹是否意味着市场回暖的开始？

　　反弹背后的价格因素

　　“靓丽”的销售数据背后首先凸显的是京城楼市在价格上的微妙变化。北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，“上周虽然统计数据显示商品房住宅成交上涨了超过三成，但是大部分都是在8月底开盘的低价楼盘热销导致，统计数据显示，仅仰山嘉园签约就达到了124套，而半岛家园在上周签约也达到了169套，原叶美苑签约更是达到了373套。世嘉光织苑签约也近百套。”这些楼盘统一的特点就是定价全都低于周边二手房的价格。

　　调控政策出台后，面对日益惨淡的成交形势，虽然京城楼市始终没有出现大幅度打折降价的局面，但新开楼盘低价入市的策略却已经开始逐渐为开发商所接受。

　　7月24日，位于房山区长阳镇的中粮万科长阳半岛一期项目以均价13400元每平方米作为开盘价，低于周边二手房14000元每平方米的价格；紧接着，7月30日，位于大兴区黄村的保利茉莉公馆二期，以均价17000元每平方米作为开盘价，低于周边二手房19000元每平方米的价格；7月31日，位于朝阳区望京东部的首开国风上观，以均价24124元每平方米作为开盘价，低于周边二手26000元平方米。

　　这些低价入市的楼盘房源充足，大多又毗邻规划中的轨道交通路线，再加上市场买卖双方僵持已久，价格上些许的风吹草动立即引发了市场的反应，积累的需求开始入市，京城的房地产市场又一次出现了抢购的场景。

　　根据中国指数研究院最新的一期房价监测数据显示，虽然最近的一周(8月30日—9月5日)北京市商品住宅成交套数和成交面积分别环比上周增长30.5%和14.18%，但商品住宅的成交均价却环比上周下降了0.13%，达到19902元每平方米，虽然仍处于高位，但回落的势头未发生变化。从8月份北京各个楼盘的销售情况也不难看出，“低价热销、高价滞销”的情况已经越来越明显，价格成为左右销量的主要因素。

　　反弹背后的库存压力

　　一面是成交量的高歌猛进，一面是成交均价的高位回落。8月京城楼市成交量的反弹还不能与“量价齐升”的“回暖”画等号。

　　事实上，就在京城楼市成交反弹的同时，北京商品住宅的库存量也同时在不断的积累和增加。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截至9月6日，北京在4月调控政策出台后取得预售证的项目合计为84个，供应房源合计为29662套，而签约仅为13251套，签约率仅为44.7%，销售压力大涨。

　　同样是根据北京房地产交易管理网公布的统计数据，截至8月底，北京商品房住宅库存已经高达98556套，达到了年内最高。虽然目前的库存依然没有达到2009年1月最高时的149318套，但库存增加，销售压力加大，无疑将影响开发商的资金链安全及对销售价格的定位。

　　与此同时，土地市场的表现依旧不活跃。根据北京土地整理储备中心数据统计显示，8月份土地市场继续降温，全月供应土地为23块，合计供应总面积为6月来最多，但楼面价继续维持在3000元以下，住宅供应面积本月签约为431306平方米，楼面价为每平方米5600元，基本维持了4月以后的低水平。

　　面对巨大的库存压力，开发企业一面推迟拿地，一面加快推盘。来自北京中原地产的统计显示，预计北京在9月开盘的项目将达到46个，相比5、6、7、8四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，会有非常明显的上涨。其中纯新盘有望达到18个，特别是大兴等区域的纯新盘占比将会明显上涨。

　　事实上，8月以来成交量的突然增加与推盘速度的加快有着密切的关系。供应量的不断提高，无疑也将对后市成交量的持续反弹起到一定的支撑作用，不过这种反弹很大程度上仍会是量的回升。

　　反弹背后的调控方向

　　在房地产市场传统的“金九银十”销售旺季到来之时，京城楼市成交量的反弹加大了人们对楼市“回暖”的预期。

　　最近全国的市场回暖，特别是成交量各大城市都有大幅度上涨，原因可以说有多重。上海易居房地产综合研究部部长杨红旭分析认为，合理的自住需求不可能长时间过度观望。同时，开发商也总归要回笼资金的，随着资金链渐渐由宽松趋于紧张，开发商加大推盘量，同时促销面扩大，必然会激活市场需求。另外，进入三季度后，虽然国家相关部委再三重申此前的调控政策不能放松，然而没有新的调控政策推出，也就意味着“政策底”已经出现，市场最恐慌的时期过去了，需求自然会慢慢释放。

　　不过根据中央对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，这使得未来政策进一步调整的预期依旧存在。短期内的市场反弹头顶上依旧悬着政策调控的“达摩克利斯之剑”。

　　“成交量上涨不一定表示市场开始回暖”，张大伟表示，虽然从数据上看，8月的成交量数据相比之前不管是二手房还是商品房都有明显上调，但因为8月初中央多次重申宏观调控将持续，楼市总的趋势依然是调整。

　　“反弹是当前阶段的市场特征，如果没有进一步的调控政策，则接下来会进入第二个阶段，也即需求持续释放，投资投机需求入场，成交量继续反弹，但促销力度减少，甚至不打折了，上调价格。这就演变成量价齐升了。”杨红旭表示，对于当前的市场需要先观察后行动，成交量增长并不可怕，前面几个月过于低迷了。需要密切关注的应该是价格，从全国的情况看，6月价格环比微跌，7月环比持平，8月估计并不会明显上涨，所以是否会有进一步的调控政策，应该观察9月房价会否明显上涨。记者罗宇凡