楼市调控还没有结束 “金九银十”将价稳量增

　　9月3日晚，长三角房地产研究院2010年地产EMBA班开班典礼在南京仁恒国际公寓会所隆重举行。来自万科、金地、雅居乐、仁恒、天正、苏宁环球等多家一线房地产开发企业、代理营销机构的20多位知名地产精英成为EMBA班首批学员。

　　当日晚上举行的主题为“宏观经济形势和房地产走势”的经济沙龙和9月4日的首次正式授课，让著名高校的资深专家、政府主管部门的官员及地产实战家汇聚一堂，共同探讨了今年新政后南京房地产市场的运行特点、存在的情况以及开发商应该采取的对策，让地产精英们深受启发。

　　为地产精英搭建高端平台

　　宏观经济环境的日益复杂化，银行信贷、资本市场再融资的收紧，为2010年的“金九银十”乃至明年楼市的发展带来了诸多变数。为了给房地产经营者创造与行业管理者、专家以及同业之间沟通交流的平台，提升房地产经营者的战略决策水平，掌握逆市下的应对之策，2010年地产EMBA班应运而生。

　　此次开设的长三角房地产研究院EMBA班由上海财经大学不动产研究所、浙江大学房地产研究中心以及南京大学不动产研究中心主办，扬子晚报、发现传媒协办。长三角房地产研究院首任轮值院长、上海财经大学副校长王洪卫教授在开班典礼上介绍，长三角房地产研究院目前重点在拓展两项工作，一是推动国内和国际学术界的对接，“我们现在跟美国房地产协会、国际房地产协会、亚洲房地产协会都建立了比较畅通的联通渠道，每年国际上访问长三角房地产研究院的著名教授不下于50位。”另外一方面，要拓展学界和业界的沟通、交流，使广大学员能更加熟悉国家政策，了解房地产未来发展趋势。

　　强大师资确保学有所获

　　长三角房地产研究院院长、南京大学不动产研究中心主任高波教授在2010年地产EMBA班开班典礼上也发表了致辞，他对学员们通过未来一年的共同学习将取得的收获很有信心。

　　他指出，此次EMBA班将陆续邀请包括伯克利大学、香港大学、香港中文大学、清华大学、北京大学、上海财经大学、浙江大学、南京大学等国内外著名高校的专家学者，中国房地产界著名企业家、营销策划专家，政府房地产管理部门官员、行业协会会长、金融行业专家等40余位权威人士共同执教，合力打造最强师资组合。

　　与此同时，地产EMBA班在课程设置上也极具针对性和系统性，学术讲座、兴趣小组和课外活动的设置比例大致为2：1：1。在授课内容上注重对房地产政策的解读与深层次挖掘，进行房地产相关理论探究以及新观念、新技术、新方法的实战经验分享，在教学形式上将提供讲座、沙龙、活动等多样化的交流形式，推动学员总结经验、感受新知、思考创新。

　　地产经济学济学

　　“金九银十”将价稳量增

　　授课老师：长三角房地产研究院首任轮值院长、上海财经大学副校长 王洪卫

　　长三角房地产研究院院长、南京大学不动产研究中心主任　高波

　　核心内容：“现在最好的策略是跑量，把价格稳住跑量，而不是所谓的低开高走。”

　　现在开发商能涨价吗？王洪卫认为，今年上半年的涨幅其实还是可以的，四大城市之外南京可能排第五，所以现在开始回升了。各个城市是不一样的，如果刚性需求这次量上来的时候价格提一下，可能也能销售出去，但是如果你这个开发商是立足长远的话，你还是应当做你的品牌和质量，不要轻言提价。你一次性地提价也许能够赚钱，但是明年和后年就不一定赚钱了。在这个关键时刻即使能够提价，管营销的老总们也要掂量掂量，这个提价对你的品牌作用是正的还是负的。

　　高波则认为，2010年的金九银十跟2009年的时候有所不同，2009年是价涨量增，2010年是价稳量增。楼市目前属于复苏的初期，最好的策略是跑量，价格稳定住跑量，而不是所谓的低开高走。一开盘以后马上不断地涨价，然后刺激消费者，这个是繁荣期的策略。在现在楼市复苏阶段的策略应该是价稳，通过价稳来走量。

　　区域经济学

　　跟小潘走，还是跟老任走？

　　说起区域经济与房地产发展的关系，王洪卫讲了一个现实的案例，即潘石屹和任志强的争论。前者认为，到目前开发利润高的北京、上海发展，是明智的选择；而后者却表示，西安、长沙、沈阳这样的二线城市房价具有更大的上涨潜力。

　　“大家想想，是小潘说得对还是老任说得对呢？”当王洪卫将这个问题抛给在座的学员时，立即引起了学员们的热烈讨论。大家各抒己见，形成分别支持小潘和老任的两派。对此，长期担任上海市府决策咨询专家的王洪卫，结合国内的城市发展模式开始了精彩的授课。

　　他指出，大城市为核心引领区域发展的趋势，已经表现得越来越明显。“这其中，一个关键性的因素是产业结构的调整与升级。从上世纪70年代到现在，产业结构升级成功的中国香港和中国台湾两地，人均收入从1000美元增长到30000美元，而巴西和阿根廷，只从当时的3000美元增长至现在的4000美元，增长幅度不大，这种收入的变化影响房地产发展。”

　　王洪卫还举了另一个美国的例子，“房价原本接近的洛杉矶、纽约和芝加哥，由于前两个城市产业升级完成得相对较好，近年来芝加哥的房价已经被那两个城市远远甩在了后面。”

　　既然区域经济中产业结构的影响如此之大，那么，该如何按照大城市发展战略来调整房企的开发战略呢？

　　“我的看法是，北京和上海，由于产业结构比较合理，特别是北京，文化科技产业发展水平高，企业总部集中，因此从短期看，我支持潘石屹的观点。”王洪卫认为，目前的现实已经验证了潘石屹与任志强争论的结果。“潘石屹账面有80多亿，而任志强20亿都不到，很多项目都被套住了。”

　　对于南京楼市的未来，王洪卫根据区域经济学理论特别是产业结构理论分析认为，南京的金融产业、文化产业、旅游资源等比苏州、无锡好得多，因此房地产市场会更成熟和发达，房价也会更高。

　　“GDP不是唯一指标，南京即使GDP只有苏州的1/2、1/3，房价也一样会比苏州高，这是产业结构决定的。”王洪卫表示。

　　政治经济学

　　楼市调控还没有结束

　　授课老师：长三角房地产研究院首任轮值院长、上海财经大学副校长 王洪卫

　　核心内容：“如果金融和税收政策都出台了，这个市场会重新洗牌。”

　　中国房地产最差的时候对我们房地产开发商来说还没有到，也许十年以后等我们的城市化进程差不多了，供应和需求已经平衡了，那最坏的情况就来了。现在中央的调控政策还没有结束，阶段政策没有办法预期的情况下，那就没有办法预测什么时候是最坏的时候。

　　以前我们的调控是在政策框架里面的调控，现在我们的调控是房产税要进行改革了。现在如果按目前的形势、现有的政策延续下去，刚性需求可能会反弹，价格也会上涨。但如果说金融和税收政策都出台了，那么这个市场将会重新洗牌。

　　将来我们的调控可能会让土地充分竞争；将来我们的开发商融资不再只有银行了，这样也是一个调控。我希望，金融、税收、土地这三个本质性的调控能够早一点出现。

　　本报地产评论员

　　李汇丰 刘莉 彭平 梁颖