楼市疑云尚未散却 理性回暖还是盲目抄底？

　　滨江·城市之星再度开盘即售罄！绿城西子·紫兰公寓首度开盘首日预定即过8成！这便是近日热议的楼市消息。近段时间内，楼市回暖与否之争不绝于耳；但不可否认的是，个别楼盘引领热销行情早已成为不争的事实。就杭州主城区而言，近两周的周成交量均突破了千套；与此同时，作为民间资本最为活跃的一线城市，存在于杭州楼市的民间资本再度暗流涌动。

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　　高端楼盘再现抢购潮

　　据了解，此次城市之星为二期开盘，9月6日推出当天，162套房源于当天下午即告全部预定一空。要知道，这可是均价42660元/平方米、总价多在800-1000万元的豪宅。

　　“这次推出的主力户型面积在180-240平方米左右，位置相较一期而言更靠近市民中心。而与一期的蜂拥而至相比，二期的购房者明显准备得更为充分。”城市之星相关负责人陈侃这样分析此次热销的原因。

　　就在一个月前的8月10日，城市之星首度开盘之时，同样是162套房源，同样是当天预定一空，光预定金就收了3.2个亿。此次再度开盘，可谓是延续了之前的热销势头。

　　而首次开盘的紫兰公寓尽管不是精装修豪宅，但优越的地理位置、逾30000元/平方米的开盘均价，也使其成为名副其实的市中心高端住宅。9月6日开盘当天，170余套房源被预定了8成以上，其中面积最小的111平方米户型全部售罄。

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　　大量民间资本回归楼市

　　据了解，此番城市之星的购房者多为改善型自住需求，不少购房者经历过从1998年的房改房到商品房，商品房到品牌商品房，再到现在的精装修房三次置业的经历。“目前，一些市中心品牌商品房的二手房售价大都已达到30000-40000元/平方米的水平。不少购房者表示，将原有房屋转手后，以‘房换房’购买城市之星，其实压力并不是很大。”陈侃说。

　　而除了改善型资本回归外，也不得不提及投资资本的涌入。据坊间传言，在楼市“疑似回暖”的背景下，大量投资客再度涌入杭城，炒房团也有回潮之势。

　　9月6日紫兰公寓开盘当天，记者踏入绿城销售中心时，听到了不少外地口音。而据观察，在城市之星开盘现场，售楼处外停放的车队长龙中，除了杭州本地车外，还有不少来自绍兴、金华、台州及温州等地的车辆。

　　“外地投资客约占到3成，杭州人以及‘新杭州人’占了余下的7成。”陈侃表示，其中有半数都采取了一次性付款的方式。

　　据相关媒体报道，目前市场中，不少来自温州的炒房团成员认为，政府的宏观调控持续了4个多月，而房价并未有大幅度的下滑。最恐惧的房地产保有税，目前看来出台比较困难，威力不大。这也在一定程度上成为其加速进驻楼市的重要原因。

　　而近日有媒体对100名已在杭州拥有房产的温州投资客(年龄集中在30-60岁)进行的抽样调查结果，在：“房地产”、“股票”、“黄金”、“煤矿”、“收藏品”几项备选中，多达62%的温州投资客仍把“房地产”列为投资渠道的首选。

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　　通胀预期与供不应求成助推力

　　即使业内普遍认为楼市并未全面回暖，但个别楼盘引领热销行情却成为不争的事实。纵观近期的杭州楼市，从上个月下旬万科杭州三楼盘齐开盘开始，市场似乎已产生一股向上的势头。有金隅·观澜时代、德信·早城、保利·东湾等为代表的促销派，也有西溪诚园、西溪蝶园、万家星城等为代表的产品派。两股势力一整合，很难让人不产生楼市将再度“走红”的疑问。

　　据中国指数研究院杭州分院统计数据显示，8月23日至8月29日一周内，杭州主城区商品房成交达1368套，成交套数环比大幅上涨；而就在上周(8月30日至9月5日)，尽管单周成交量相对前一周有所下滑，但周成交依然超过了1000套，达1050套。

　　楼市传统高点“金九银十”已来临，一方面，虎视眈眈的开发商定会抓住眼下机会放量房源；另一方面，楼市或将进入上升通道的心理煽动力日益增强，在这样的背景下，购房者以及投资者压抑已久的购房行为很可能选择在当下释放。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，除去项目个体因素，从市场层面而言，支撑目前相对高成交的原因有以下两点。

　　“第一，去年以来市场一直饱受通涨压力。无论是房租、农产品等，民众们明显感到生活各方面的价格都有提升态势，因此由于通涨预期而产生的心理压力较大。与此同时，所以大家纷纷为手头的资金选择出路，而目前市场中除了房产品外，很难找出相对稳定的投资渠道，因此房产品也理所应当地成为替手头资金保值、增值的最好选择。”

　　“再者，自4月政策调控以来，市场一直缺乏稳定的供应量支持，购房者也难以有一定范围的选择。所以近期楼盘尤其是好盘的集中推出，使得购房者趋之若鹜的现象更为明显。”曹旭东说。

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　　理性进场还是盲目抄底？

　　房源的密集成交，购房者的密集进入，让不少人不仅提出疑问：这一批购房者进入楼市背后的心态，究竟是盲目抄底还是理性进场？

　　曹旭东表示，首先可以确定的是，当下入市的多数购房者并非抱有“抄底”心态。“且不论刚需置业者‘买便宜’的心态，单从投资角度来看，‘抄底’一说，一般是指短期投资、炒作的行为，有点投机的成分在内。”曹旭东认为，眼下选择以投资性质进入楼市的购房者，多是以今后的生活投资为目的，手中攥着的都是真金白银。”

　　至于盲目跟风的投机者是否会选择当下进入楼市，曹旭东认为，这样的可能性也并非没有，“但根据现在的信贷政策，各大银行多实行差别化信贷，信贷政策进一步收紧，投资成本的持续增加，因此投机者想要从众获得所需的贷款额度已变得更难。”

　　当下楼市已处于敏感期，对于楼市是否真正回暖，各方早已发出声音。事实上，在政策调控没有完全放松的市场背景下，相关部门对于开发商销售的行为以及销售成绩依然看得很紧；就在近日，国务院副总理李克强多次强调，房产调控丝毫不能放松，主流声音也不断表示，房价合理回落是大势所趋，并警告开发商不要挑战政府承受底线，操纵楼市逆势上扬。因此卖得太好与卖得不好，都成为令开发商头疼之事。

　　“然而，从杭州的房子中长期来看，保值增值没有问题。”曹旭东说，“目前业内的共识是，短时间内，杭州楼市的跌涨难以预料，若是长线投资，而不是短时间炒作，其实对行业和整体经济是利大于弊的。全国市场亦如此。”来源： 青年时报 　作者： 王晋 余艺民