险资进军商业地产 短期影响小长期有利好

　　从昨天开始，保险资金或将以加速度布局商业地产。然而，僧多粥少，受限于险资投资房地产的空间较小，年内对险资业绩的贡献有限。

　　保监会日前颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》，从法规层面让保险资金大大方方地进入不动产领域。但本着谨慎原则，为了防范风险，保监会设定了严格门槛。《办法》规定，保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。

　　短线支持力度有限

　　与住宅地产不同，目前商业地产全国总价值相对较小。有数据显示，全国商业地产总价值不到4000亿。

　　如果按二季度末4.5万亿元的保险总资产计算，理论上约有4500亿元的保险资金可以进入不动产投资市场；约有1350亿元的保险资金可以投资不动产相关金融产品。这意味着把全国全部商业地产让位给保险资金，还“喂不饱”。

　　我国商业地产显然亟待快速发展。相对与利润丰厚的住宅地产，商业地产的投资价值正在逐步显现。

　　一直以来，保险企业投资渠道狭窄问题成险企发展瓶颈。保监会数据显示，险企面临配置资金已从年初的1.5万亿增长到目前的超2万亿。由于保费增长较快、保单资金获取成本较高，再加上实体经济增速放缓、资本市场维持低位波动等多重因素，保险资金配置的难度增加。而在金融市场投资工具不足的情况下，保险资产负债匹配管理难度加大，保险资产面临低效配制和错配问题，给保险公司提高资产收益带来很大挑战。

　　目前，三家上市保险公司可以用于投资的保险资产分别是：国寿有1.2万亿元，太保有4000亿元，平安有6000亿-7000亿元。按照相关规定动作进行投资，这部分资金数量也不少。

　　有业内人士表示，虽然险资在现金流上具备一定的优势，但由于商业地产开发的专业性与复杂性，相比专业的商业地产开发商，将面临更大的市场风险。

　　而险资此前尽管为自身办公购买过独栋的商业地产，但在商业地产的管理和开发方面，明显存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点。毕竟，现在的商业地产已经从购买独栋楼宇发展为复合型的商业综合体。

　　“尽管政策放行，但对于保险公司业绩而言，显然不是立竿见影的事情。除了投资对象有限外，是否能驾驭并管理好商业地产，还需要时间检验”，一位市场人士分析。

　　长期利好唱多保险股

　　商业地产显然是今后资金偏好洼地。

　　目前，老牌住宅地产开发商对商业地产的青睐不言而喻。随着年内房地产宏观调控政策频出，而没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境，随着大批房企和央企涉足商业地产领域，大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。甚至不少人认为，房地产新政下，或将迎来了商业地产的黄金十年，抢筹或将推高商业地产市场价格走势。

　　这对稳步推进的险资显然是长期利好。从三家上市公司看，中国人寿、中国平安、中国太保受益颇多。其中，中国平安受惠深发展并购案，市场效应远没有释放。

　　有研究显示，由于三家险资AH股股价倒挂，使得A股股价的下跌空间得以锁定。在没有外来其他环境因素影响下，AH并轨是早晚的事情。因此，三家保险上市公司股价回归在期待之中。保险资金运用新政将可能显著改变保险公司的投资收益，同时对A股市场、房地产市场、其他基础设施投资产生影响。记者 卢晓平