天津楼市：新盘低价入市 满足刚性需求

　　楼市进入“金九”时节，虽然市场上大规模的降价并未出现，但以知名开发商为首的各种促销活动越来越密集，拉动了天津市新房成交量反弹。在成交较好的中小户型中，炒房客的身影寥寥，刚性需求的买房人成为市场的主力。

　　升温：低价楼盘入市+开发商促销活动

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，9月份全市34个项目计划开盘，计划开盘的项目数量较8月份相比增加了2个，较去年9月份相比大幅增加了21个。户型一般集中为90平方米以下的小户型，以及90至120平方米的两室、三室经济型户型。记者近日从本市多家售楼处获悉，随着新盘陆续亮相，各家推出的优惠力度也明显增多。在东丽区津滨大道附近的某大型项目计划月底开盘，开发商已明确表示项目将采取低价入市方式。在津南区天嘉湖附近的一处即将开盘的大型房企的精装修楼盘，开盘价定为每平方米8000元左右，还赠送太阳能热水器和名牌家居设备，已经给周边一些在售项目造成了明显的竞争压力。在位于南开区的一处知名楼盘售楼处内，据销售人员介绍，新亮相的70平方米的小户型精装修房还赠送20平方米的使用面积。与以往交订金排号不同，这里不收订金，只要买房人验资3万元，就可在开盘时额外获得两个点的优惠。此外，记者获悉，环城四区和滨海新区的一些楼盘的优惠力度已经达到了10个点以上，赠送小院和露台的促销举措也为平常之举。不过据业内人士介绍，目前市场的主力交易人群仍为“刚需”客户，总价较低的中小户型较热销，而炒房者因成本较高及市场预期等因素，出手已经相当慎重了。

　　前景： 市区百平方米房仍有压力

　　据中国指数研究院、中原地产(天津)投资顾问部专业人士分析，上月本市中心城区的新建商品住宅成交均价为15210元/平方米，环城四区的成交均价为10091元/平方米。滨海新区新房成交均价为9157元/平方米，环比下降了17.6%。部分开发商为促进销售增大了优惠的力度。目前一手房成交量仍主要集中于环城四区和滨海新区，主要原因是由于近期成交的客户主要是刚需型客户，因此价格相对较低的环城及滨海成为客户置业优先考虑的区域。特别是市区超过15000元/平方米的均价水平已使得许多普通购房者望而却步。举例说，以市区一套商品房按均价15000元/平方米计算。1套100平方米的住宅首付30%，总房款为150万元，首付三成，贷款105万元，以等额本息还款法贷款30年，按首套房享受8.5折优惠利率计算，月供额将达到5668.11元。以银行审贷时按每月还款额上限为月收入的55%反推，贷款人的月收入至少要10305元。若该套房为贷款人家庭的“第二套”房，150万元的总房款，首付就要四成近60万元。贷款额为90万元，利率上浮10%，贷款30年的每月还贷额为5708.75元。这要求贷款人月收入要达到10380元以上。这对一些刚性需求客户而言是难以逾越的条件。此外，购买多套房的炒房者的资金压力更大。

　　一些业内人士还指出，即将出台的物业税(或房产税)对炒房者的心理预期影响也是巨大的，楼市全面涨价的局面很难出现。此外，本市已经加大了对开发商囤房囤地行为的查处。在严格的市场监管下，住房市场的供应量将加大。业内人士建议供应量集中地区的开发商采取“以价换量”策略，在“金九银十”时节，“薄利多销”形成快速销售回笼资金的局面，这是市场各方期待看到的。