开发商房价"假摔"肯定难过关 下半年调控将更严(2)

　　房价降40%房贷仍能盈利

　　有“大炮”之称的任志强在高呼“从了”之后，不忘通过博客和潘石屹打个小赌：潘石屹认为房价将下跌30%，任志强认为房价的降幅绝对不会那么大，如果他对了，那么潘石屹就请100多万名博客粉丝们吃顿饭。

　　对普通购房者来说，哪怕是请100多万人吃一顿盒饭，花费已经足够买一套中意的住宅了。没有那份超级富豪的底气，所以大众更纠结于房价的降幅究竟会有多少？或者用更直白的说法，什么时候是入场的最佳时机？

　　鉴于现阶段房价的水平，5%甚至10%的降价幅度，都不是一个令人满意的区间，但市场走向并不以个人的意志为转移，所谓的预测在没有验证之前，都只是一个空谈。对并不具备专业金融知识的升斗小民而言，尤其如此，但面对房价高企，受到压力和伤害最重的又恰恰是这个人群。

　　一个数据也许有助于民众对房价的跌幅做一个心理期望值的正确评估。银监会日前对银行业内部要求进行房地产信贷的压力测试，民生银行授信评审部总经理石杰在8月的一个业绩说明会上披露，此次压力测试银监会要求的是4个指标：房产价格降低30%、利率上升1.62个百分点、信贷规模压缩40%、经济增速下降1.5个百分点。民生银行的测试结果是，即便房产价格降低40%，房贷业务仍能保持盈利。

　　下半年资金调控将会更严

　　为提高商业银行对信贷风险的管控能力，银监会近日出台“三个办法一个指引”，对房产开发商手头的活钱进行了限制；证监会自今年初以来就对上市房企的融资申请设了关卡；住建部新近出台的措施，又对房地产商的预售款项进行了限制……一系列措施，无疑表明资金已成为下半年调控的重要对象。

　　年初还在满世界嚷嚷“不差钱”的房企，如今手头开始紧了。已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司中，有80多家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。资金吃紧的同时，上市房企的负债率更让人捏一把汗，号称该板块四大王牌的万科、保利、招商、金地负债总额为2779.45亿元，A股上市房企上半年负债总额达到9986亿元，较去年末增加了1585亿元，行业总体资产负债率升至67.79%。

　　东兴证券房地产行业分析师郑闵钢在其研报中预计，今年四季度开发商的资金将明显趋紧，一方面将迫使他们加大促销力度；另一方面也将大大减弱他们提高房价的期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度将加大，销售价格波动也将加大，9月和10月销售价格的变化将对后市产生很大的影响。本报记者 罗震光