易宪容：未来房地产宏观调控基本态势不会改变(3)

　　认识误区加剧房地产信贷风险

　　记者：国内房地产信贷风险的大量存在，除了有对住房功能界定政策上的误导、政府过度优惠的信贷政策滥用、以及这种房地产政策下民众住房投资的赚钱效应等方面的原因外，银行体系自身是否也存在一定问题？

　　易宪容：房地产信贷风险如此之大的一个重要原因就是我们的银行体系存在一些严重错误的观念。国有商业银行为何敢冒大的信贷风险把贷款给个人投机炒作住房？原因在于前几年在房地产政策的误导下，国内房地产市场由消费性的市场完全变成了投资为主导的市场，房价步步上涨。而银行认为，只要房价在上涨，个人住房按揭贷款的信贷风险自然就降低，特别是个人住房按揭贷款作为一种长期贷款，在房价上涨的情况下，其信贷风险更是会降低。因此，银行往往就会把个人住房按揭贷款作为一种优质资产来争夺其市场占有率，从而使得个人按揭贷款申请的要求越来越低，其发放的规模也就越来越大。特别是当银行假定住房价格只涨不跌时，上述这种现象更为严重。2009年以来的个人住房按揭贷款迅速增长就是这种假定条件下发生的。

　　但实际上，“房价只涨不跌”的神话是不存在的。日本及美国曾经假定房价只涨不跌导致金融危机的经验教训已经太多了。只要是市场，房价就会有涨有跌，房价是不可能只涨不跌。如果假定房价只涨不跌，最后必然会引发金融危机与经济危机。美国次贷危机爆发之后其损失为什么会如此惨重，根本原因就在于“房价只涨不跌”的神话制造了越来越多的离奇的金融衍生产品，当神话破灭之际，巨大的风险也就暴露无遗了。如果国内银行没有“房价只涨不跌”的认识误区，那么，银行是不会向投机炒作的个人大量贷款的。银行信贷增长也不会这样快，国内房价也不会如此迅速飚升。

　　还有一个认识误区也十分严重。那就是市场假定银行体系是一种取之不尽用之不竭的公共产品。既然银行体系是一种公共产品，那么，谁用这种公共品的机会越多，谁就获利越大。因为使用这个银行体系的个人或企业，其收益可归自己，其成本则可转移给社会来承担。因此，房地产市场当事人，无论是银行还是贷款人都会千方百计地滥用这个公共体系——为了增加市场份额，银行会过度放贷；而个人及企业会设法从银行获得更多的贷款。当这个金融体系滥用到一定程度时，其信贷风险也就会全面爆发出来。国内房地产泡沫之所以能够吹得如此之大，就是滥用公共性的银行体系的结果。但这个吹大的房地产泡沫最后一定会破灭，届时银行的房地产信贷风险也就全面暴露出来。

　　当然，房地产信贷增长如此之快与国内银行体系没有形成有效的定价机制也有一定关系。由于政府对银行信贷价格进行严格的管制，因此国内银行对房地产信贷风险管理不可利用价格工具进行，只能通过数量方式来调整，市场占有度、信贷规模快速扩张就成了国内银行滥用其体系最有效的工具。

　　总之，国内房地产市场的信贷风险，有个体金融机构的风险，也有房地产信贷风险认识的误区，及严重的系统性风险。对于前者，尽管看上去风险不高，但是决不可低估；对于后者，一般人都没有把其考虑在内，因此也就无法看到当前国内房地产市场信贷风险的严重性。在“国十条”出台之后，由于多数国人没有看到这种房地产信贷风险的危险性，从而也就不改变对房地产市场泡沫吹大预期，其实这才是当前国内房地产信贷最大的风险所在。 姜欣欣

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员。1997年获得博士学位。研究领域主要集中于金融学、金融制度和制度经济学，著有《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《科斯经济思想研究》、《经济学与经济的迷思》、《房地产与金融市场》、《房价博弈》等书，译作有《佃农理论》、《经济解释》、《公司治理》等，同时策划主持大型经济学丛书多套。20世纪90年代以来，在国内外刊物发表论文近3000多篇，并为多家报刊专栏作家。