易宪容：未来房地产宏观调控基本态势不会改变(2)

　　个体风险与系统性风险需要同样关注

　　记者：最近，银监会表示，政府融资平台、房地产信贷及产能过剩是当下银行体系最大的三大信贷风险。您赞同这一判断吗？

　　易宪容：尽管监管部门对信贷风险从三个方面来考虑，但归结到一点，应该都与房地产业有关。政府融资平台往往与地方政府的土地抵押有关，土地的价格高低决定了政府融资平台偿债能力，而土地的交易与价格又取决于房地产市场价格；产能过剩主要表现为钢铁、建筑材料等行业，尽管这些行业的产能与该行业的过度扩张有关，但同时也与房地产业的扩张与收缩有关。因此，从这一意义上来说，当前银行信贷体系的信贷风险很大程度上又是房地产的信贷风险。

　　记者：为了更好地预测当前国内的房地产信贷风险，银监会组织开展了相关压力测试，如在房价下降30%、甚至60%的前提下，样本银行房地产不良贷款率的上升情况。您如何看待这种房地产信贷风险的测试？

　　易宪容：这种房地产信贷风险的测试不仅是个体性也是静态的。通过一些金融指标来测试个体性金融机构的资质，或仅是看商业银行的不良贷款率及资本充足率等个体化的指标是无法真正测算到当前国内房地产市场信贷风险的。以美国次贷危机为例，发生之前，从其次级贷款占整个个人按揭贷款的比重，其金融机构个体的资质等方面是看不到金融危机爆发的兆头，但实际上金融危机爆发了并对美国金融体系造成致命性打击。金融市场的信贷风险不仅表现为其个体性，更为重要的是表现为系统性，即由于金融体系根本缺陷、金融机构内在脆弱性、金融监管不完全性及市场主体非理性等，从而使得金融市场的系统性风险随时都存在，只不过不到特定时刻是不会爆发出来。因此，对国内房地产信贷风险测量不仅在于其个体的观察和测试，而且更应该关注房地产信贷市场系统性风险有多高。

　　记者：那么，您认为应当如何全面认识房地产市场的信贷风险？

　　易宪容：首先，对于国内房地产市场信贷风险有多大，仅是对银行个体测算，仅是从房地产信贷占整个贷款的比重来观察是不够的。比如，与欧美国家相比，中国住房信贷所占的比重仍然处于一个相当低的水平上(中国占比为22%，而欧美国家为80%以上)，但中国房地产市场与欧美市场是相当不同的市场。比如市场发展阶段不同(中国仅10年，而欧美国家近百年)、交易的住房结构不同(一二手房所占比重，中国一手房占85%以上，而欧美国家仅15%)、住房产权结构不同(中国有多种住房产权)等。正因为中国房地产市场与欧美国家完全不同，因此用房地产信贷占比来判断中国房地产信贷风险高低是不合适的。

　　其次，判断国内房地产信贷风险主要应分析以下几个方面：一是近几年个人从银行获得贷款增长的情况。2007~2009年分别是10500亿、6000亿、24600亿，2010年上半年为17400亿，这些贷款绝大部分都进入房地产市场。在三年半的时间内，有三年房价是快速上升的，因此个人从银行获得的信贷也就是快速增长，特别是2009年后个人从银行获得的贷款额更是飚升。如果房价以2007年为基点，那么，估计处于高风险的个人贷款达到近4万亿元。二是近一年多时间里非房企业进入房地产信贷的情况。2009年信贷投放宽松，企业从银行获得信贷资金后购买住房投机炒作十分盛行。一旦房价调整，其信贷的风险同样不低。不过，由于这些信贷资金进入房地产十分隐蔽，要获得一个确切的评估数据是不容易的。三是政府融资平台的土地抵押贷款及企业的土地抵押贷款情况。房价预期上涨时，这些土地抵押贷款风险不高，但是当房价出现全面的调整时，其巨大的风险都会暴露出来。上个世纪90年代日本土地价格暴跌导致银行不良贷款暴增就是这种情况。四是房地产开发企业的贷款及房地产上下游产业的贷款情况。房地产市场价格调整对这部分信贷同样会造成巨大的影响。

　　从上述几个方面来统计，估计与房地产有关的信贷资金达到近20万亿元。对于这些房地产信贷风险到底有多大，要评估起来并非易事，但是有一点是毫无疑问的，即国内房地产泡沫有多大，那么，其风险就有多高。而当前国内房地产泡沫并非仅是部分城市高得离谱的问题，而是一个全国性普遍问题。如果不对国内房地产泡沫有充分估计，要测算出国内房地产信贷在多少风险是不容易的。