险企大鳄国寿、平安、太保、泰康抢滩商业地产

　　昨日保监会正式对外发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》(以下简称“两个办法”)。两个办法允许保险公司直接投资企业股权和不动产，但对投资团队、偿付能力、财务指标、净资产规模等提出了较高的资质要求；支持保险公司借助投资管理机构的特长和优势，通过间接投资方式，实现股权和不动产投资目标。

　　从办法要求的资质来看，目前只有国寿、平安、太保、泰康等少数几家公司符合条件。而这些公司，在细则出台之前早已规划多时，只待办法出台之日为它们的投资进行开道。

　　明确保险资金不得投资商业住宅

　　根据《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。在不动产投资领域，办法规定保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。办法同时规定保险资金不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。不得投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　至于不动产金融产品，办法规定较为模糊。里面提到保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定。

　　在具体投资比例上，办法指出，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。

　　保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金。而且投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50%。保险公司投资的同一不动产，含自用性不动产和投资性不动产的，应当分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。

　　而在险企的资质上，办法明确要求投资不动产的保险公司资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名。上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币。

　　可通过股权投资项目进军房地产

　　尽管办法明确规定，保险公司不得直接从事房地产开发和投资设立房地产企业，但办法在后续却规定了保险资金可以采用股权方式投资已取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目以及取得产权证或他项权证的项目。保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

　　业内表示，这意味着保险资金可以通过项目公司股权形式投资房产企业。记者了解到，目前像北京东方广场、国贸、首都时代广场这样的商业地产项目已经被保险资金所看上。例如中国人寿集团公司早已悄然投资北京东方广场有限公司、中国国际贸易股份有限公司等涉及商业地产企业。中国人寿通过持股中国世贸投资有限公司32.5%的股份，间接持有中国国际贸易中心股份有限公司股份，从而得以投资国贸中心控股的中国国贸。

　　另外办法还规定，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受房地产四证限制；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受区位的限制。但这些投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

　　记者了解到，养老社区已经成为险企重点研究的投资项目。一个成熟的养老社区既可以包含地产、物业等险资渴望的投资领域，又能够消化养老保险为主的相关保险产品，如果试验成功，养老产业将使得保险公司有机会打造一条自己的“产业链”。去年11月19日，泰康首获保监会批准投资养老社区建设资格，并计划把北京养老社区复制到更多的地方。

　　保险资金不得投资创业风险基金

　　在股权投资方面，《保险资金投资股权暂行办法》指出，保险资金只能投资产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值的股权。投资对象具有市场、技术、资源、竞争优势和价值提升空间，预期能够产生良好的现金回报，并有确定的分红制度；与保险公司、投资机构和专业机构不存在关联关系。

　　办法明确指出，保险资金不得投资不符合国家产业政策、不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值，高污染、高耗能、未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。

　　保险资金直接投资股权，仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。

　　办法亦指出，保险公司投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%；直接投资股权的账面余额，不超过本公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30%；投资同一投资基金的账面余额，不超过该基金发行规模的20%。

　　在对保险公司资质要求上，办法要求险企资产管理部门拥有不少于5名具有3年以上股权投资和相关经验的专业人员；上一会计年度盈利，净资产不低于10亿元；偿付能力与不动产投资资质要求相同。南都记者 王梅丽