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地产商签“不平等条约” 借道信托融资成本猛增

2010年09月06日 08:33　来源：第一财经日报　

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　　当缺钱的房地产商遇到信托公司，信托公司笑了，他们又找到一个“捡钱”的领域。

　　保本：ROE至少21%

　　近日，沪上一大型信托公司高管在接受《第一财经日报》采访时表示，她的老板每天至少接到10多个开发商老总的电话，他们的目的只有一个——借助信托渠道融资，以解资金之渴。

　　这位信托公司高管表示，为了能够从信托公司融到钱，缓解资金压力，不少房地产公司甚至开出“跳楼”、“割肉”的条件。

　　她认为，开发商的“求钱若渴”使信托公司在7月银信合作叫停后，又找到一个“捡钱”领域。

　　财汇资讯统计数据显示，截至8月30日，在新推的95只信托产品中，房地产信托合计31只，预计发行规模累计171.85亿元。

　　安信信托近日推出的“上虞滨江一号资产收益财产权信托”是上述31只房地产信托中的一只。据安信信托一位业务人士表示，发行该产品前，公司已经和开发商协商，对项目进行了一定的风险控制，将抵押资产的抵押率降至38.35%。另外，该项目还采取在建工程及土地使用权抵押和项目公司100%股权质押双重风险控制措施。

　　上述业务人士表示，银行信贷收紧之前，开发商抵押率一般为60%，信托公司因业务压力也会采取相同的抵押率。但银行信贷收紧后，信托公司逐渐降低抵押率，目前，30%左右的抵押率成为市场平均水平。

　　一位业内人士表示，虽然这款产品预期年收益率为8%和8.5%(第一年8%，第二年8.5%)，但这只是信托公司卖给客户的价格。房地产公司给信托公司承诺的收益率水平其实更高。“通常会在20%以上，甚至达到30%。”该人士表示。

　　相比之下，目前银行一至三年期贷款利率为5.40%，民间利率为10%~12%。这意味着，通过信托公司获得资金，房地产公司的资金成本将比从银行融资高出3倍，约是民间融资的2倍。

　　根据上述人士的说法，假设一家房地产公司以1亿元的资产(一般是土地或在建工程)进行抵押，那么其实际拿到的通常只有3000万元。根据与信托公司的协议，在期限之内(通常2年)房地产公司将每年付给信托公司20%以上的利息，并在期满后归还本金。这意味着，在有限的资金前提下，自信托成立至信托期满，房地产公司需累计赚足4200万元才能保本。相对于1亿元资产而言，该项目年均净资产收益率(ROE)需要达到21%以上。

　　财汇资讯统计数据显示，在已经公布2010年中报的128家房地产上市公司中，净资产收益率最高的深物业A(000011.SZ)只有15.72%。它也是128家公司中唯一一家净资产收益率超10%的公司。

　　“签约”：时间换空间

　　缺钱，是当前房地产公司甘愿签订上述“艰难条约”的最主要原因。

　　财汇资讯统计数据显示，在已公布中报的128家房地产上市公司中，共有76家公司现金流为负，另有87家公司现金流同比下滑。

　　一边是高回报的承诺，一边是资金捉襟见肘的事实。贷，无异于饮鸩止渴；不贷，则资金链随时可能断裂。房地产公司将作何选择？上市地产公司华业地产(600240.SH)的选择便是不少房地产公司的选择。

　　8月19日，华业地产公告称，公司撤回非公开发行股票的申请获证监会批准。就在此前的8月17日，中诚信托推出名为“华业地产股票收益权”的信托产品。

　　中诚信托产品介绍，该信托资金将用于购买华业发展(深圳)有限公司(下称“华业发展”)持有的不低于13100万股但不超过14998.9149万股的北京华业地产股票的股票收益权。华业发展是华业地产第一大股东，14998.9149万股是其全部股权，其中13498.91万股为流通股。

　　根据合约，受托人以信托计划资金购买股票收益权的价格不超过2.67元/股。根据《质押合同》，以截至2010年8月13日的20日均价计算，质押率为37%。

　　华业地产2010年中报披露，公司截至2010年6月30日每股净资产为3.365元，信托计划资金购买标的股票收益权的价格仅相当于每股净资产的79%。

　　合约同时规定，项目的补仓线设定为4.45元/股，跌破补仓线后华业发展还将提交保证金或补充质押股票。同时本项目的平仓线设定为3.81元/股，跌穿平仓线后受托人有权要求立即变现标的股票并实现标的股票收益权，且受托人有权申请强制执行。

　　这意味着，一旦华业地产股价跌破3.81元，华业发展有可能赔光所有的华业地产所有股权。

　　更为苛刻的是，信托存续期只有1年，即在明年8月26日，华业发展必须连本带息捧出足额现金，并且保证在此之前公司股价不能跌穿3.81元，公司才能收回抵押的全部股份。