解析好房子的30个秘密 揭示楼市淘金法则(32)

　　行业专家总结好房三个标准——

　　适合自己的才是最好的

　　在细读了好房子的30个秘密之后，您对好房的标准还有哪些困惑？本报特邀多方专家，多视角、全方位为您出谋划策、释疑解惑，在选房路上助您一臂之力，祝您早日发现属于自己的“好房子”。

　　南京大学建筑与城市规划学院教授、张雷联合建筑设计事务所总建筑师　张雷

　　好房子要创造市场、

　　引领需求

　　好房子须践行“三个标准”，一要代表先进文化的前进方向，倡导满足现代生活需求的以中国为代表的新东方文化，挖掘中国传统文化中的闪光点，不对其他文化符号进行生搬硬套的抄袭；好房子还应代表现代技术的发展要求，充分应用现代科技成果，体现生态、健康、可持续发展的理念；好房子要代表广大用户的根本利益，充分研究并满足多样化的使用需求，展示人性化和前瞻性的设计细节。

　　在张教授看来，南京有深厚的文化积淀和设计传统，总体设计水平比较整齐、中规中矩，但缺乏有创意有前瞻性的产品，要突破这种现状，就要创造市场、引领需求，主动制造市场的兴奋点。例如：从量的需求到质的需求是经济高速发展到一定阶段的必然飞跃，未来以适宜技术满足健康、生态、可持续性要求的产品必将成为主流产品，开发商就要具备这一前瞻性，创造更多适应未来发展需要的产品。

　　张教授与我们分享了全国乃至世界范围内给他留下深刻印象的建筑，如：由罗杰斯操刀的伦敦海德公园一号，强调传统街区的现代性；赖特设计建造的流水别墅，体现了建筑与环境的诗意结合。张教授个人也做了一些住宅产品，包括新东方亚洲现代主义的代表——莫干山高尔夫别墅，当代时尚消费文化的代表——大都市CBD酒店公寓旗舰，这些独具风格的建筑为高档住宅树立了标杆。

　　南京万唐置业顾问有限公司总经理　周斌

　　适合自己的

　　房子才是最好的

　　对于普通年轻购房者而言，选房时最关注的莫过于价格、交通条件、户型以及配套设施等。这几方面的综合评分高，就是适合年轻人的“好房子”。

　　周总认为，在资金约束不是太大的情况下，年轻人选房一定要留足弹性空间，未来结婚、生育等对生活空间要求提高，建议做5-10年规划，尽量买面积大一些、房间多一些的房子，避免短时间内换房带来的一系列麻烦事。交通的便利性对于处于事业上升期的年轻人来说异常重要，即使不能在市中心买房，也要尽量保证公交、地铁的通达，节约时间成本，将更多时间放在事业的经营上。

　　从户型来看，对于初次置业的年轻人，即使是小户型，通过别出心裁的设计一样能营造舒适的生活空间。比如说，多功能房能够最大限度提高房间利用率；通过巧妙的吊柜设计实现储藏功能，复式小户型可以利用楼梯下面的空间做储藏室，一些家具设计，例如兼具储藏功能的多功能凳，都可以在小户型中运用。良好的配套设施也是年轻人买房考虑的重要因素，有助于年轻人扩大社交圈，在较小的交通半径内可以实现社交需要。

　　对于改善型需求者，首先考虑的可能是兼顾完善配套设施与优美绿化环境的房源，对于房子本身也提出更高要求，概括而言是“大，全，雅”。三房和四房是他们的主要选择，宽敞的客厅和卧室提供体面的会客场所和舒适的个人空间；随着家庭成员的增多，多个卫生间为生活提供方便；对储藏室、书柜、衣柜以及酒柜等要求一应而全；选择志同道合的邻居，营造浓厚的社区文化氛围，设立会所等，为居住者提供良好的交流平台。

　　南京中合众原置业有限公司总经理　厉心

　　选房要关注

　　抗风险能力

　　不同时间段对“好房子”的评价标准不同。目前正值楼市新政，评价房子好坏要加入一个关键因素：抗风险能力。可以从以下几个方面考虑：

　　首先是楼盘的品质保证，“质量才是硬道理”。房子自身较高的品质、物业服务和开发商不错的口碑，能够保证在房价未企稳的情况下不会产生太大波动，减少或避免价格风险。其次是优越的地理位置和便利的交通条件，既方便自住，同时也容易出租。当房价波动时，通过出租可以减轻个人还贷压力，增强对楼市波动的抵抗力。另外，尽量避免选择房价炒作过热的板块，相对而言，一些处于价格凹地的板块价格下降空间更小，抗风险能力更大。

　　对于刚性需求者，选房时要结合自身需要，全面权衡所选楼盘的生活成本，关注楼盘公司品牌与物业管理水平，期房交付更要考量开发商信誉，尽量避免后期交付风险。要摒弃“追涨杀跌”的心理，选择合适时机买房；对于投资型需求者，在政策敏感期要谨慎入市，一定要选择抗风险能力大的房源。

　　南京凯盛建筑设计研究院二所院长　王沪

　　不同的需求

　　决定了不同的标准

　　“好房子”就是合适自己的房子。对于刚性需求者而言，选择性价比最高的房子是其目标，而对于改善型需求者，资金不是硬约束条件，对房子自然会提出更高要求，诸如：浓厚的社区文化，优美的环境设施等。王院长认为，无论是刚性需求还是改善型需求，选房之前一定要做足功课，包括样板房的参照，户型图的解读，周边环境的考察，相近楼盘的比较，开发商的口碑等都是大有门道。

　　选房过程中，看样板房要注意几点。首先，不能以样板房为准，一定要到楼盘实地考察，样板房仅为参照；其次，看样板房时要关注房子本身的户型和设计，而不是样板房的装修和装饰，因为实际交付的房子要么是毛坯房，即使是精装修的房源与样板房也有一定出入，在看房时一定要咨询清楚。

　　选房时交通便利是非常重要的因素，即使不在市中心，也要尽量选择地铁延伸线周围，最起码是符合城市未来规划的区域。

　　从建筑设计的角度，要尽量选择设计规则方正的户型，尺度要合理，空间区域要科学规划，选择通透性强的户型，最好是全明设计；不仅要关注户型本身，也要注意所选户型在整个小区中的位置，要选择采光好、噪音低的位置，尽量不要靠近马路。

　　王院长认为，如果你真的是个选房的门外汉，品牌开发商开发的楼盘是您的明智之选，像万科、仁恒、朗诗等极具口碑的开发商还是值得信赖的。

　　融侨集团股份有限公司南京分公司景观工程师　刘会华

　　最基本的标准是

　　舒适与方便

　　“好房子”最基本的标准是：自身较好的品质与周围完善的配套设施保证居住的舒适与方便。从老百姓的角度讲，好房子是老百姓住得起，买得起的房子。房子除了满足基本的居住需要以外，健康环保也是不可忽视的。

　　从长远来看，随着人们居住标准的提高，符合人性化设计的住宅将受到越来越多的青睐。“好房子”的景观设计关注的不仅仅是气派的外表，与楼盘定位、气候条件以及建筑风格契合才是最重要的。景观植物的选择不是以价格昂贵为标准而是要适合南京气候条件。比如香樟很适合在南京生长，香气的散发不仅能够净化空气同时有驱蚊功效，在小区的南面以及入口处多种植一些香樟，既美化环境又驱除蚊虫，是实实在在“想居者之所想”，与斥巨资构建的浮夸而不实用的景观相比，这才真正做到“以人为本”。

　　天正集团南京置业有限公司

　　建筑工程师张汇　

　　好房子应当注重

　　“软硬结合”

　　“硬条件”指的是住宅的户型、地理位置以及建筑结构等硬性要求。“软条件”指的是住宅所在小区的景观以及开发商资质等。真正的好房子“硬条件”与“软条件”缺一不可。

　　购房者要尽量选择南北通透、通风透气性好的户型；遵循实用原则，房子要有足够大的储藏空间；卫生间要做到干湿分离；保证较高的得房率；在一定的建筑面积内选择房间数较多的房源，提高房屋的利用率。地理位置除了交通便利，要尽量避免选择靠近垃圾场等污染源的住宅，一些风水上忌讳的地方也最好不要紧邻。从建筑结构的角度来说，住宅外墙面要有符合节能要求的隔热材料，窗户一定要隔音效果好，建筑物的造型要有助于采光，也要注意建筑物与周围建筑物的相对高度及角度，防止影响光照情况。　　　　梁 颖