上海九月楼市小户型当道 价格成营销关键

　　处在新政“后时代”的上海楼市，已进入传统的“九月”时节。金秋能否成就楼市“金九”？

　　《新民楼市》调查显示：9月份上海及周边预计开盘量为48个。从区域分布来看，主要集中在浦东、松江、嘉定、宝山四个热门区域，为总量的59.6%。在9月新开的楼盘中，90平方米以下户型所占比例为42%。小户型受到首次购房者的青睐，也继续成为刚需置业的首选。目前上海各楼盘已进入“临战”状态，摩拳擦掌准备迎接即将到来的楼市金秋。

　　小户型广受追捧

　　回暖趋势日渐清晰

　　在连续一个月成交量上升后，上周上海商品住宅的成交量达到26.7万平方米，创新政后的又一新高。从以往的经验来看，人气回升似乎一定和供应大增密不可分。据《新民楼市》调查，9月份，上海及周边预计新推盘量达48个。在“九十月份”行将到来之际，开发商推盘意愿大幅增加，同时所推出的房源也能迅速获得市场消化。业内人士估计：楼市回暖趋势逐渐清晰，开发商力争赢得“秋收胜利”。

　　在9月新开盘中，90平方米以下的户型占到42%，其中，有不少上半年热销的小户型项目，如绿地蔷薇九里、浦江华侨城、悦豪斯等。根据网上房地产信息显示，浦江华侨城于8月7日开盘推出78-90平方米的11层公寓，一天之内几乎售罄，销售金额超过4.6亿，9月将推出第二批房源，户型与前期一致。

　　“9月卖得好的应该还是性价比高的小户型。”上海锦和房地产经纪有限公司总经理蒋雷霆如此判断。他认为：在本轮回暖中，刚性需求者将是住宅成交市场的主力军，因此面积较小的一房和两房仍会备受青睐。

　　推盘意愿增强

　　刚性需求放量入市

　　从最近的成交情况看，楼盘销售榜前列的项目仍是低总价的小户型，表明刚性需求入市比例渐渐增大，这也让开发商意识到，只要价格相对合理，需求就会释放。

　　宋先生今年一直想买房，新政出台后，他和大部分购房者一样，决定先看看房价会不会降。然而就在8月，他发觉房东的态度又开始强硬了，不仅不愿让价，反而开始抬高价格。正当他犹豫该不该出手时，看中的两套房全被抢走了。宋先生懊悔不已：“我下个月无论如何要买一套了，稍一犹豫，心仪的房子就不是自己的了。”

　　“在二套房贷收紧、三套房全面停贷后，投资性购房进一步受到抑制，刚需成为破楼市僵局关键。从供应结构看，9月新推的小户型房源相比8月有了不少增加，近半数项目具备小户型房源供应。”上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟表示，目前开发商的推盘意愿明显增强，价格低开的房源也能迅速得到市场认可，长期积累的刚性需求或将得以释放。

　　不少业内人士指出，经历近几年楼市的起伏，普通购房者也已能够洞察市场规律，相当一部分刚性客需产生了“晚买不如早买，越等房价越高”的心态，故在市场观望气氛仅仅持续了三四个月后，已有不少“刚需”打算出手了。

　　价格成营销关键

　　买卖双方底线博弈

　　《新民楼市》调查发现，在9月计划开盘的楼盘中，九成以上的楼盘目前还没有公布确切的开盘日期，五成以上的楼盘价格待定。笔者致电数个楼盘售楼处，得到的回答几乎一致：“目前新房源还没定开盘日期，价格还不清楚。”有许多开发商对价格闭口不谈，愿意透露价格的楼盘也多以“参考价”示人。

　　“近期价格连续下行，已持续触动购房者购房底线。”黄欣伟表示，我们调查发现，出于对未来房价上涨的预期，占到市场总量38.4%的购房者仍然觉得当前价格并不会是绝对低价，但基本已经接近预期价格。

　　“从9月份的推盘量可以看出，如果市场进入深度调整期，开发商价格底线与购房者心理底线的博弈将进入白热化阶段。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，在市场僵持之际，开发商率先降价促销多能够占得市场先机、把握主动，不仅有利于自身资金链的良性运作，也能为行业及市场的长期健康发展奠定基础。