四大行三套房贷严格收紧 自谋出路风险高莫冲动

　　面对整个行业都在高呼的房贷收紧政策，其背后却依然有漏洞可钻。近日某业内人士透露，其朋友在已拥有多套房的基础上，依然顺利地从银行办出贷款。排除此消息可信度的基础上，房贷市场的口袋是否真的彻底收紧？记者随即进行了全方位的调查。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　疑问

　　房贷口袋尚未封死？

　　日前，某业内人士表示，其朋友顺利地从银行办出了“第五套房”贷款，此消息顿时让当时在座的众人大吃一惊。在此先不推敲此消息的准确性，但是可以肯定的一点是，银行房贷业务的口袋并没有彻底收死。近日，奉贤某别墅楼盘销售人员表示，如果客户资质尚可，在小银行完全可以办理三套房贷，无需任何担忧可放心买房。与此同时，市民黄先生(化名)虽然信用卡有不良记录，仍然搞定了首付三成、利率8.5折的二套房。

　　不管是开发商、购房者,还是贷款公司，看来三套房高调严打并未给这些原本“优质客户”带来过多影响。某业内知情人士透露，在银行看来，第二、三套房的客户才是最优质的，由于有房在手完全不必担心还贷能力，相比之下首套房的客户往往在事业起步阶段，还款能力相对有限。

　　调查

　　四大行-三套房严格收紧

　　记者从建行的个贷部门了解到，目前对于前来办理三套房的客户全部吃闭门羹，工作人员表示从月初开始，三套房业务就全部关闭，目前在7月的时候办理的贷款申请也停止了，究竟何时再开放贷款目前也不知道。

　　中行、工行、农行也明确表示三套房业务已经关闭。二套房也收得很紧，记者了解到四大行目前实行认房认贷的原则，对于第二套住房全部采用首付五成，利率上浮10%-11%不等，之前的利率优惠已经消失殆尽。

　　小银行-对优质客说不

　　相比大银行的呆板，小银行为了在有限的资源中争取市场，往往给出的条件更为优厚，但是记者从采访中发现即使小银行,对三套房也是全面亮起红灯。

　　记者从光大、宁波、大连等小型银行的个贷处了解到，目前三套房业务和国有银行一样，全部处于停止状态。光大银行的个贷工作人员告诉记者，目前一天接到几十组电话询问三套贷款事宜，有一些资质的确不错的，但是对于此类银行界定的优质客户依然没法给出审批。

　　分析

　　自谋出路风险高莫冲动

　　从市场表面来看，三套房申请一片从严之声，那么所谓的二套房优惠利率，三套房申请个案又从何而来？某位知情人士透露，通过给工作人员“回扣”的方式，以取得比市场更为低廉的利率优惠，是目前市场主流的操作方式。对此某银行工作人员表示，这种做法过于极端，其中不乏一些风险。中原地产马冀也表示，目前三套房的客户在购房前都会给予明示，的确没有办法办理三套房。

　　记者了解到，即使开发商目前也并不欢迎多套房贷款。某位开发商告诉记者，三套房一般不是通过大型国有银行通道，是客户自己找来的银行，往往审批过慢，对开发商而言回款周期过长。其次，银行内部对多套房认定的政策也是多变的，一旦产生拒批，那么就会发生违约纠纷，开发商不愿意和消费者陷入一次次因为贷款问题产生的违约纠纷之中。因此购买三套房一定要谨慎莫冲动。

　　提醒

　　三类人群需注意

　　据凯盛经略(上海)投资管理有限公司有关人士透露，除去投资购房者，以及小部分有能力全额付款的购房者之外，三套房停贷对以下三类自住购房者的实际影响较大。

　　第一类，与父母共有房产的购房者。从凯盛经略(上海)投资管理有限公司的统计数据来看，与父母一起拥有一套房产，同时自己另有一套物业者，如果想要买房就会被纳入第三套房范围。此外，如果购买婚房的家庭男女双方分别与各自的父母共有一套物业的产权，那么他们在购买婚房时也属于三次置业。

　　第二类，有贷款记录但无房的改善型需求购房者。不少家庭的置换购房并非一次到位，而是循序渐进地改善居住环境。这就导致部分购房者已经有两次贷款记录，但名下房产已经售出。根据凯盛经略相关人士透露，目前，这类无房的置业者如果买房也被纳入三套房范畴。置换型购房者往往会选择先卖房再买房的置业流程，当遭遇三套房停贷后，只能暂时租房或是降低购房标准以采取全额付款方式。

　　第三类，在外地有房产的自住购房者。外地产权物业也被纳入多套房认定范畴，使得部分新上海人也被划进停贷范围，这种情况的购房者占到了25%-30%。

　　链接

　　多板块投资客几近绝迹

　　自银监会要求停贷三套房后，其对沪二手房市场的影响迅速显现。据21世纪不动产上海区域市场中心最新统计显示，在市中心主要区域，包括浦东陆家嘴、长宁中山公园、徐汇中心等板块，上周的购房客户人数，与月初第一周相比，普遍出现20%-50%的不同程度明显下降。除投资客基本退市外，也有部分置换和刚需买家转为观望，也是购房者数目减少的主要原因。

　　“在普陀长寿板块，三套房贷未被叫停前，仍有少数投资客在继续入市，在买家中占比不足一成；而停贷消息全面传出后，这些投资客已基本绝迹。因失去资金杠杆支持，实力有限者已没有入市能力；陆续收紧的房贷政策，及其对房价构成的下行压力，更使他们担心入市会被套牢，不敢在现阶段贸然出手。”21世纪不动产上海锐丰长寿路店负责人告诉记者。

　　虽三套房停贷剑指投资需求，但在“认房认贷认调查”标准下，中心城区的置换型买家因恐被误伤，近期购房意愿也出现明显降低。21世纪不动产的统计调查同时显示，在浦东陆家嘴、长宁中山公园等板块，与停贷消息传出前相比，置换需求买家占比已减少两成。这些减少的买家多数为改善型，因存在资金缺口,又失去贷款支持，置业计划只能暂时搁浅。