快速开发直逼万科 上半年恒大地产收金超200亿(2)

　　绝不囤地

　　今年以来，中央多次出台政策严厉控制房价快速上涨问题，从信贷金融政策到市场销售，最终将高房价矛头直接指向房价的源头——土地监管。从中央到地方政府，更是多次重拳出击严控开发商囤地行为。

　　而近期，国土资源部更是联合银监会严查开发商囤地行为，公布了一份全国高达2815宗闲置土地的名单，部分大型房企榜上有名。面临仍未放松的政策调控，闲置黑名单更是将胶着的市场预期推向或将缩紧的趋势。

　　不少业内人士指出，面临复杂的、还未明朗化的经济环境以及政策，未来市场风险难定，当下不少地产公司收紧战略，拿地方面更是放慢脚步或者停止。

　　而在土地市场甚为低调的恒大地产，尽管处于“紧张市”，并未少拿地，更是没停止拿地的脚步。“现在市场处于低谷期，土地价格也到了一个低的峰值，正是拿地的好时机。”夏海钧在此前的业绩会上如是说。

　　就在该公司公布中期业绩的前三天，27日，恒大地产以19亿元的价格收购了佳兆业旗下位于广州珠江新城商业地产项目，占地面积为7106平方米，而现有可售面积9.2万平方米；而在7月6日，恒大地产重金拿下山西太原项目，支付地价达9.15亿元。

　　中报数据显示，今年上半年恒大地产新购土地26幅，新增土地建筑面积2221万平方米，截至目前恒大地产的土地储备总量达到7238万平方米。

　　虽然拥有较高的土地储备，但在多次的业绩会上，夏海钧均态度坚决地表示“恒大绝不囤地。”

　　“尽管恒大有高达7238万平方米的土地储备，但是在建面积达到了2306万平方米，占总土地储备的32%，创下了全国在建面积最大的开发商。”中报业绩会上，恒大地产集团董事局主席许家印如此表示，而且按目前很大的开工面积计算，目前的土地储备也只能维持3到5年的开发需求。他表示，恒大拿地后就快速开发，截至6月30日的73个项目有67个已经大规模开工建设，开工项目比例达92%；所有项目均严格按照土地合同在约定期内开发完毕。

　　同时，他表示，恒大地产土地储备，是为需而备，是企业正常发展而配备的生产资料。恒大的每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售。

　　“恒大上半年交楼均价5192元/平方米；每个项目一年四季都有楼可售，绝不惜售”。许家印说道。

　　一资深的房地产人士对记者表示，目前国家打击开发商囤地，非常明显就是遏制过快上涨的房价，从供应量上解决房价问题。

　　该人士指出，所谓囤地，就是囤积居奇，通过囤积土地、等待土地增值来牟取暴利，一般来说，有四种情况，一是拿地不开发或一点一点慢慢开发；二是动工不建但伪造建设假象；三是拿了预售证不卖房；四是即便卖房也以很高的房价捂盘惜售。

　　快速开发直逼万科

　　作为在港上市的“新生军”，恒大今年来的表现可谓不俗，以快速开发的模式赢取市场的肯定。

　　高达203亿元的收入，激增11倍，主营业务利润激增12倍，毛利激增8倍……这是恒大地产上市后首份靓丽中报，多项指标创下新高。而让股东看重的更是恒大地产已达23亿元的净利润，这比万科28亿元相差无几。

　　“目前不少开发商的新项目资金来源大部分是卖楼资金，其次才是银行信贷以及市场融资方式，特别是目前市场不好的时候，快速开发就是非常适当的策略举措。”一证券分析师表示，在今年的政策市下，快速开发的房企，业绩一定优于开发缓慢的企业。而在市场形势不明朗的情况下，快速开发将会使公司资金得到及时回笼，现金流得到稳定的保障。

　　“通过标准化运营，实现从拿地到销售6~8个月的快速开发模式。”恒大一内部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地产拥有在建项目67个，在建工程面积为2306万平方米；其中在售项目41个，已取得预售证面积696万平方米。

　　“市场危机到来时，现金流最重要。”一地产商人士曾对记者如是表示，现金为王就是市场的领导者。

　　截至2010年6月30日，恒大地产拥有未使用的银行授信额度252.4亿元、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，拥有可动用资金495.2亿元人民币；而现金动用余额达211.9亿港币。

　　“我们实际每月的现金余额都在150亿元港币以上。”恒大地产高层对记者表示，现金流方面，公司一直坚持稳健经营策略，保持充足现金流。年初，公司计划每月现金余额保持在100亿元港币左右。

　　而今年以来，恒大先后两次成功发债，募集资金达13.5亿美元。1月成功发债7.5亿美元；2010年4月在新政出台前，恒大地产再次成功发债6亿美元。

　　据悉，尽管恒大拥有7000多万平方米的土地储备，但截至目前总地价款375.6亿元，已付239.4亿元，未付土地款累计为136.2亿元。未付土地款按照协议2010年下半年需付65.4亿元，2011年内需付59.6亿元，2012年内需付约11.2亿元。

　　做老百姓买得起的住宅

　　“恒大的利润主要来自于超前的发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利，恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品住宅。”在本次恒大地产中报业绩现场，很少露面的恒大地产主席许家印在业绩会上强调，恒大“民生地产”的理念，是要让利于民。

　　一直以来，恒大地产将其品牌定位在民生地产，若要让利于民，这必然让恒大需从成本源头控制，而在众多的成本中，土地成本占比较重。许加印认为，恒大利润主要是源头土地成本的把握。据悉，恒大上半年交楼均价5192元/平方米，核心净利润率10%。

　　今年以来，在上半年取得优异成绩的地产公司中，其二三线城市的项目销售额占比较重，诸如保利、万科等公司其二三线城市为其总业绩提供了有力的支撑。

　　恒大地产中报显示，恒大二三线城市合约销售占比达90%。进入的36个城市中，89%为省会级城市，且大部分集中在二三线及城乡结合部城市。在这些城市中，恒大地产土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。

　　此外，标准化运营与集约化管理，降低了运营成本。据悉，今年上半年恒大地产的销售及行政费用占营业额的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1个百分点。

　　许家印还表示，除了自身成本控制，还需要战略合作伙伴包括供应商、建筑商让利也必不可少。由于统一的采购、配送，有的原材料采购价是市场价的2~3折，降低了材料成本；工程集中招标，降低了建设成本；恒大目前精品战略联盟伙伴已增加至300多家。(记者 朱玲)