潘石屹：房价或跌回2009年初

　　SOHO中国发布半年报时，该公司董事长潘石屹一番“中国住房市场价格和成交量都将下跌”的言论引发诸多关注。8月29日，潘石屹在上海出席2010金融地产峰会时，详细解说了他给出上述判断的原因。

　　潘石屹透露，今年第四季度，4个房产调控政策预计从严实施。这4个涉及保障性住房、信贷、预售收入和闲置土地的政策将通过供求关系和资金链两个环节调节房地产市场销售和价格。

　　“政策实施将增加市场上住房的供应量。真正影响价格的力量恰恰是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格。此外，政策也会加剧房地产商资金紧张程度。企业的资金链紧张比任何导致降价的因素压力都大。”在媒体一再追问下，潘石屹据此大胆估计，房价很可能回到2009年初的水平。

　　上述潘石屹预计第四季度可能从严实施的四项政策分别是保障性住房完成“双50%”、“三个办法一个指引”、“预售收入监管”和“闲置土地清理”。在他看来，“双50%”和“闲置土地清理”将增加房地产市场供应量，其余两个政策则会加剧房产商资金链困难。

　　“中央强调加大保障性住房建设。尽管这项政策几年前就已提出，但执行起来没有像今年这样具体和严厉，如‘政府问责制’、每个城市要完成‘双50%’。”潘石屹甚至估计，“如果政策持续严格实施，30%甚至更多的人不再仅仅依靠商品房解决住房问题，而是转向通过保障性住房。”

　　针对闲置土地清理，尽管潘石屹认为不太可能做到“80%闲置地被收回”，但仍强调，“杀鸡给猴看”、“杀一儆百”的效果也同样惊人：“哪怕有8%、10%的闲置土地收回，就会对其余闲置土地带来很大压力，结果就是增加市场上住房的供应量。”

　　谈到房产商资金链问题，潘石屹称，此前不太被媒体关注的银监会出台的“三个办法一个指引”和住建部出台的“预售收入监管”其实“杀伤力比表面看起来大”。

　　他分析，银行把钱直接贷给施工单位和材料商，开发商手里原来的活钱就变成了死钱，“对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响更大”。另外，“一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也会把开发商的活钱变成死钱”。

　　虽然潘石屹对房地产市场的未来走向的判断建立在微观的政策分析层面，但他也从宏观层面理性指出，目前“GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上，这些压力超出了这个行业承受的极限”，总有一天，这个行业将“不能承受”。本报记者 刘洋　发自上海