银行真能扛住房价下跌吗？

　　“负资产”，是指物业的市价低于原先用来购买物业的借款或按揭。也就是说，如果借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。借款人最终失去物业的同时，依然负债。

　　而随着房地产调控政策的密集出台、近期中央又开展调查闲置土地、打击囤地等一系列举措，连续一周，国务院副总理李克强两次强调，落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。房价下降的可能性越来越大。如果房价真的降了，银行真能挺得住吗？

　　首次监测个贷“负资产”情况

　　一般来说，楼市泡沫越大，购房者出现“负资产”的概率也就越大，所以，为了防止这一情况的出现，商业银行就纷纷建立了针对住房按揭贷款动态统计的监测体系。

　　据业内人士透露，最近北京银监局也要求各银行探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。某银行从业人员称：“我们正在统计按揭贷款负资产情况，目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险，做好应对极端情况的准备。”

　　一位国有商业银行北京分行高层人士也表示,该行正应监管层要求,研究非首套个人住房贷款“负资产”统计监测。他表示，虽然此前已有一套针对住房按揭贷款的动态监测体系,但单独就个贷客户“负资产”情况进行统计监测,还是首次。

　　所谓“负资产”，是指物业的市价低于原先用来购买物业的借款或按揭。也就是说，如果借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。借款人最终失去物业的同时，依然负债。

　　比如说，某人有一套房，购入时为市价150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10%。意味着他不但一无所有，而且欠银行大笔债务，比一无所有更悲惨。

　　记者查询资料了解到，2008年深圳因为房价大跌导致约30万人沦为“负资产”阶级，当地银行也不得不承担大量的不良贷款损失。

　　同样，香港金融管理局的资料也显示，2003年6月，是香港负资产问题最严重的时期，当时共有约105697宗“负资产”按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏账风险。

　　不难看出，由于房价下跌导致的“负资产”是银行最不愿意看到的情况，因为一旦“断供”，银行就不得不承担客户贷款的损失，导致银行的不良贷款率飙升，出现大量坏账，影响业绩。

　　房贷压力测试结果喜人

　　继今年5月，银监会要求商业银行进行全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%的贷款压力测试之后，还没来得及喘息,本月银监会再次加码，要求商业银行展开房价下跌50%、60%的极端压力测试，进一步掌握房地产市场波动对商业银行贷款质量的影响。即房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时,银行按揭贷款面临的“断供”风险。

　　此次极端压力测试结果也随着近期各大上市银行的中期业绩发布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中报会上公布了测试结果。总体来说，房价下跌50%的情形下，各银行的房贷不良贷款率将上升1-2个百分点不等。

　　交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上表示，该行新一轮房贷压力测试结果乐观：“即便在极端情况下，房价对该行不良贷款率影响仍然有限，风险完全可控。”钱文挥指出：“房价下跌50%，交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点，对私(个人按揭)不良率增加约1.2个百分点。”

　　同样是房价下跌50%的情形下，招商银行的住房按揭贷款和开发贷款不良率将上升1-2个百分点。民生银行个人住房贷款和房地产开发贷款的不良率水平也将分别上升1.2%和2.1%。中行个人住房贷款不良率将上升2%,而房地产开发贷款不良率则要上升4%。但是，中行北京分行压力测试结果则显示，若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。

　　而建行表示，若房价跌幅超63%，该行违约率会明显攀升，而此前违约率变化不明显。建行董事长郭树清也曾向媒体表示：“只有中国房地产价格下跌超过五成，才会对建行的资产质量有较大影响。”

　　房价暴跌银行也能应对

　　瑞银证券首席经济学家王涛表示：“和上一轮房市调控相比，银行本轮受到的影响可能会大一些，因为过去一年半房地产有关的贷款增加非常快，但银行体系的系统性风险应该有限。”

　　她分析说：“按揭贷款占银行总贷款比例在12%-13%，开发商贷款占到7%左右，加起来的比例约为20%。按揭贷款的风险小于开发商贷款的风险，按揭贷款至少有20%的首付。另外，调控前房价短期内上涨很快，在高位贷款买房并且面临房价下跌20%-30%的人不多，这样的贷款占总房贷的比例也是不大。”

　　而且，针对“负资产”引起的断供现象，银行除了通过压力测试预测风险外，通常都会有较为完善的预防和监控措施。

　　中信银行北京分行某个贷经理表示：“除了地产市场因素外，银行更多的是通过对贷款人资质的严格审核来避免由‘负资产’导致的‘断供’。我们同样拥有一套个贷客户‘负资产’监测的系统来对‘负资产’客户进行关注，但是具体数据不方便透露。”

　　某股份制商业银行经理告诉《每日经济观察报》记者：“我们一直对贷款与抵押物价值的比率超过1的客户进行密切关注。一旦出现违约，工作人员就会马上进行劝说和催收，以保证其个人信用记录的完好。”

　　记者也从多家银行了解到，为了严控风险，各家银行对房贷发放审核一直较严，尤其是在“第一还款来源”上要求更高，对一些收入不太稳定的客户，要求提供银行对账单、税单等材料。加之大部分买房市民是刚性需求，不会轻易“断供”的。

　　如果房价跌幅真的大于首付款比例，出现“断供”，银行会到法院起诉要求拍卖房产。如果拍卖款不够偿还银行贷款，那么银行还会申请执行个人其他财产，包括银行存款、股票、房产、车辆等，直到还清为止。

　　根据最近各家银行的半年报来看，不良资产比率都在1%左右，比例很小。例如中信为0.81%、民生银行为0.79%、华夏银行为1.28%。对于大多数商业银行而言，房屋贷款只占其信贷的一小部分，即使房价出现大幅下跌，多数银行也完全有能力应对。

　　测试受质疑风险被低估

　　不过房价下跌一半，银行的房地产贷款究竟能否扛住，市场仍存有争议。

　　针对新一轮的银行房贷压力测试，就有分析人士指出，测试结果可能仅仅是基于单个部门静态压力测试结果，是根据近几年房价上涨或下降变化带来不良贷款率的变化来进行推导，而非综合相关部门的动态压力测试，压力测试模型本身可能对房地产价格下跌50%后的系统性风险考虑不足。

　　房价下跌50%会导致全民房产财富减少一半，也会导致银行抵押物的价值减少一半。如果相同成交量的情况下，对国家经济的贡献将会减少一半，对财政和税收的贡献也将会减少一半。房地产对其他产业的拉动和带动效应也将减弱，价格下跌也必然会影响和冲击这些相关的行业，骨牌效应造成的冲击和影响绝对不容低估。

　　一位商业银行分析师表示，房地产行业有非常长的产业链条，涉及多个经济部门，如果房地产价格下跌50%，很可能会带动其他产业部门发生调整，从而会引发系统性风险。该分析师坦言：“压力测试模型对房地产价格大幅下跌后的很多风险都难以考量，其结果的参考意义不大。”

　　北京某金融业高级分析师则认为，银行房贷压力测试是一个非常复杂的庞大工程，外界因为不掌握银行房贷发生时间、期限结构、抵押品情况、借款人资质等详细数据，因而很难对商业银行现在进行的房贷压力测试结果进行评估。“单就放贷时间来说，如果是银行2009年以前放的，房价下跌50%对房贷不良率的影响可能不大；但如果是2009年以后放的，不良率就可能会大幅上升。”该人士称。

　　但银监会也表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。本报记者 曹婧逸