地价降了房价还会远吗？

　　值此楼市调控进入深度博弈期的当口，楼市出现怪现象：在多数楼盘房价继续高位运行的同时，全国大中城市的地价却悄然进入下行通道……此时，观望的不仅是刚需购房者，同样还有大大小小的开发商们。对于地产大鳄来讲，政策调控造成的地块周边成交量下降，使得他们出手谨慎；而对于中小房企来说，即使流动资金紧缺，他们也不敢贸然降价。近日最流行的“观望综合症候群”迅速在大大小小的开发商中传染开来，无论知名大鳄还是小字辈房企无一幸免……地价降了，房价还会远吗？

　　地价同比环比下跌 “地王”不再“流拍”频现

　　中国指数研究院监测显示，截至8月15日，全国105个城市住宅用地楼面均价为1767元/平方米，低于2009年全年成交均价。国家统计局发布了《1-7月全国房地产市场运行情况》，其中数据显示，7月份，住宅用地楼面均价稳中有降，与4月均价基本持平，较6月有所下调。据北京市国土局透露，自今年3月北京市出台土地新政后，土地楼面价已降至万元以下，降幅达26%。

　　中国管理科学研究院研究员李开发认为，“在房地产调控大环境下，下半年土地价格还是会有所下降。”国土部相关人士表示，下半年将继续增加土地供应量，由于地块普遍采用招标形式出让，高地价现象已得到有效控制，近期土地价格依旧维持“不温不火”的理性状态，溢价率持续下降，流标率也维持在10%以内。

　　8月初，中铁中标的北京顺义马坡一号地与北辰实业在6月竞得的二号地块相比，楼面地价也下降逾500元/平方米，同样的情况还出现在了杭州、上海等地……

　　业内人士认为，土地溢价率走低，正说明了开发商拿地的意愿不够强烈，他们对市场预期不高。虽然目前大部分房地产开发商不轻言降价，但是他们对国家宏观调整政策的考虑，对房地产市场预期的改变，更直接体现在拿地“冲动”的消退上。随着观望氛围的持续，业内人士预测，地王再现的可能性不会很大，土地市场将会回归理性，这一变化也验证了当前房地产开发商对房市前景持谨慎的态度。

　　受新政的影响以及银行信贷政策的进一步收紧，多数企业通过银行信贷和公开资本市场融资难度加大，市场拿地更为理性。“调控后影响的不仅仅是百姓置业，其实真正影响的是地价下降，地价跌了土地重置资本估值下跌，开发商也就更不愿意拍了。”阳光100副总裁范小冲如是说。

　　看上去大型房企的拿地脚步没有放缓，但细观这些房企的新项目开发策略十分谨慎，都在本着低价拿地的原则理性布子。远洋地产行政总裁李明表示：“2010年远洋地产将重点在沿海和沿江两条线进行战略布局，加速开拓新的市场，房企对中国楼市持续向好的预期没变。”

　　去年万科坚持“宁可错过，绝不错拿”的原则，避开一线城市的激烈竞争，新获项目主要位于房价上涨慢、自住需求占主流的二三线城市，今年仍然会坚持不追高拿地的原则。万科总裁郁亮日前公开表示：“我们也在等待一线城市地价的进一步回调，选择合适的时机拿地。”显然地产巨鳄也明显嗅到了地价回落的味道，但仍在等待。

　　中小房企受政策的制约，资金回笼缓慢，购地能力被明显削弱。据悉，目前上海已经全面实行了土地出让“保证金2成、1月内土地款首付5成、一年内付清”的新规，对房企资金要求更高，限制房企竞价行为、防止地王产生。为防止开发商圈钱囤地，有关部门也已展开协同合作。国内上市公司通过股市融资的途径，明确需要首先经过国土部门关于“囤地、闲置”情况的核查后，才能展开资本融资运作流程。中小房企的拿地积极性在一线城市彻底受到了限制。