南京22家热销楼盘10家房价微涨

　　刚刚过去的一周，即8月16日至22日，南京商品房呈现出量价齐升的局面，成交量出现明显放大，创出近四个月来的周成交量新高。而在需求释放、日光盘重现江湖的带动下，楼市出现了新一轮的心理波动，“反弹”、“回暖”、“涨价”等成为近期最触动购房者神经的词汇。

　　喊涨的楼盘究竟多不多？涨价会否成为开发商的集体选择？本报就此展开了深入调查和采访。

　　22家上市楼盘

　　有10家房价微涨

　　新政出台已经满四个月，与5、6月份不同，7、8月份尤其是近两周，南京部分楼盘的价格出现了上涨的势头。日前，本报在近期热销的全市楼盘中选取了22家样本楼盘进行了房价调查，结果发现仅有6家楼盘房价下降，6家楼盘近期房价维持不变，而值得关注的是，在这22家楼盘中价格上调的老盘和“高价”入市的新盘竟然达到了10家，占到被调查楼盘的近一半，房价抬头迹象明显。

　　在涨价的老盘中，笔者发现绝大多数仅是微涨，多是偷偷将单价提高了一两百元或两三百元/㎡左右。涨幅最大的是城南的一家楼盘，目前在售的少量房源价格为1.1万-1.2万元/㎡，与其首次开盘的均价相比涨幅为15%，也有楼盘虽然对外报价没有变化，但优惠的力度变小了，折扣普遍都是“9”字头，8字头的折扣已经不见踪影，因此实际价格自然要比前期高一些；另外，河西有两家楼盘近期新开房源价格也基本上涨了不到1000元/㎡，不过前期的优惠政策开发商并未取消。

　　对此，多数业内人士认为这些楼盘的房价微涨并不具有代表性，因为这和开发商的定价策略有关。“新推房源价格比第一次推出的高一些，这是开发商的策略安排，因为河西、城南、江宁的一些新盘在新政后的开盘价本来就不高甚至要比周边房价低不少，第二批销售时价格小幅增长既是给后来者信心，也不会让已经买房的业主不满或产生对立心态。”优派克思项目管理事业一部总经理张剑锋在分析老盘涨价原因的同时还特别指出，“多数涨价楼盘上调的幅度都很小，涨幅未及之前的降幅。”

　　部分将入市新盘

　　定价预期升高

　　在价格上涨的10家楼盘中，可以看到有的是新政后首次推出房源的楼盘，它们的所谓“上涨”是跟周边在售房源的价格相对而言的。

　　以城南的一家楼盘为例，该项目新推的房源报价1.8万元/㎡，而该片区在新政后新入市的房源售价普遍在1.6万元/㎡左右；上周六，江北珠江镇板块的一家纯新盘首次亮相，在江北楼盘售价普遍在7500元/㎡左右的当下，该项目开出了住宅房源均价1.24万元/㎡、挑高商业楼1.44万元/㎡的高价，让不少买房人都感到惊叹；另外引起关注的还有河西一家新盘，因为新政后河西新开楼盘普遍采取了低价入市的策略，河西板块的整体房价也重新回到了2万大关以下，因此该新盘预计2.2万元/㎡的均价自然会成为楼市的话题。

　　“开发商报价较周边楼盘高，可能有两种情况。”一位业内人士告诉笔者，一种是由于产品或板块的稀缺，蓄水的情况又非常好，这让开发商有信心卖出预期的价格；另一种则可能是开发商在试探市场的接受度，开盘前先把价格报高，真正开盘时再便宜个一两千元卖出，让买房人感到划算，因此预期价格并不一定等于实际成交价格。

　　涨价不会成为

　　“金九银十”主旋律

　　虽然涨价楼盘占到此次被调查楼盘的近一半比重，不过业内人士普遍认为涨价不会成为接下来楼市的主旋律。

　　易居中国南京机构咨询总监周颖就表示，近期楼市的成交增长主要来自于供应量的增加和产品结构的调整，从区位上看，主要是主城区楼盘在放量和热销，而从个盘来看，刺激自住需求出手的还是那些总价控制得当的楼盘，卖得好不好关键还是看价格。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也表示，最近看房人气上升，楼市交易量也开始攀升，因此一些楼盘上调房价也是正常的，不过只是涨个一两百元的话或许可能会让一些买房人因为恐涨购房，但要是猛涨五六百甚至更多，只会让开发商骑虎难下、自食苦果，因为调控政策并未放松以及金九银十供应量的剧增，因此很难带动楼市形成普涨。

　　世联地产最近的一份报告指出，鉴于价格尚未真正松动，目前的成交反弹态势可能不会长久，而从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，等到成交量二次触底后，价格低谷将可能出现。