90房企六成经营性现金流为负 开发商还能撑多久

　　虽然“金九银十”即将到来，但上海的开发商和购房者对这一传统销售旺季早已没太多信心。

　　《每日经济新闻》近日联合搜房网对上海地区开发商、购房者和经纪人进行的信心调查显示，56.5%的开发商认为今年“金九银十”不会到来；依然看好“金九银十”的开发商仅占5.1%。59.7%的购房者也认为，在新政作用下，传统“金九银十”效益不会显现。针对上海楼市的这一调查恐怕只是众多城市信心指数的一个缩影。楼市新政目前已实施超过120天，面对“金九银十”，开发商和购房者的心态有什么变化？他们将上演一场怎样的对决？

　　中房协副会长朱中一在今年博鳌房地产论坛上说，未来房企将根据自己的资金状况，决定是否降价。展望今年的“金九银十”，应先了解各家公司的财务状况，然后才能了解促销力度。

　　对房地产公司的财务状况的解读，券商普遍认为房企财务状况相当不理想，这和房地产研究机构的看法有所不同。那么地产商真实的财务情况究竟如何？开发商的资金能够撑多久？《每日经济新闻》采用WINDS的部分统计数据，并联合中原地产和搜房网对房地产公司上半年的财务状况进行了调查。

　　上半年2/3房企经营现金流为负

　　券商认为房地产公司缺钱，主要是因为开发商的高负债率和众多公司的经营性现金流为负值。

　　记者根据WINDS统计数据发现，已经公布中报的约90家开发商中，接近2/3的公司经营现金流是负值，其中包括万科、金地、招商这样的知名地产巨头。这一比例几乎与2008年年中时相当。

　　五合国际智库总经理邹毅说，经营性现金流多反映的是开发商的销售情况。如此众多的开发商经营性现金流为负，很有可能是因为开发商的销售额增长幅度赶不上正常开支的增长水平。

　　中国指数研究院分析师钟星烁认为，开发商的现金回笼速度明显在放慢，而施工面积和新开工项目却没有减少，这可能是导致上半年众多开发商现金流为负值的主要原因。

　　约90家开发商中，约1/3经营性现金流和投资性现金流均为负值。邹毅说，这可能是一些开发商在销售业绩下降时，依然在继续购买土地。

　　不过，上述现金流为负值的情况，在9月份后会可能会改变。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊说，万科、招商等公司七八月份的销售业绩高于上半年平均值，且近期开始减少了土地购买，因此下半年经营性现金流很有可能由负转正。

　　大型开发商短期资金压力不大

　　除了现金流量表，房地产商的资产负债表也是反映开发商财务状况的重要依据。

　　《每日经济新闻》记者根据WINDS统计数据计算，反映开发商偿债能力的流动比率和速动比率两项指标上，分别有50%和66%左右的房地产上市公司低于标准。

　　为了弄清楚开发商的财务偿还压力有多大，统计以各家地产商现有银行存款和现金的余额，减去扣除了预收款后的流动负债来计算各公司的短期还款压力。根据上述计算方法，在不买地的情况下，万科只要以上半年平均每月60亿元的销售速度卖3.5个月就可以偿还未来一年超400亿的短期流动负债；招商地产则需要2.9个月，金地需要4.4个月，保利甚至不需要再扩大销售，就可以偿还所有短期借款；负债率猛升50多个百分点的绿城，在不继续买地，并维持上半年的销售速度的前提下，可以在半年内还清未来一年所有的债务。

　　但是，类似财务压力小的开发商仅仅只是少部分。

　　速动比率极低的*ST中房是其中最夸张的一家。统计数据显示，按照上半年的平均销售额，该公司至少要卖70个月才能还清全部债务。中粮地产和北京城建情况类似，都需要40个月以上的时间才能还清所有账款。

　　不过，分析师认为，上述开发商上半年的销售规模较小，项目可能主要在下半年上市。如果下半年能及时销售，资金缺口应该不会有那么大。

　　预收账款的达摩克利斯之剑

　　虽然只有小部分房地产公司面临大幅降价促销的压力，但是刘渊认为，接下来大部分开发商都会在房地产的调控下选择降价出货。其中一个重要原因，就是政府对开发商预收款的监管。

　　8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。上述消息虽然没有得到监管部门的证实，但却已经成为刘渊眼中的调控利器。对开发商来说，预收款如果收紧，房地产公司顿时会面临巨大的资金缺口。

　　博鳌房地产论坛上，万科副总裁肖莉曾透露，目前国内开发商的贷款、预收款占到房地产开发资金比例的70%。国家统计局今年1~6月的数据显示，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款和个人按揭贷款两者合计12602亿元，占到资金总来源的1/3。

　　《每日经济新闻》和搜房网的联合调查更显示出预收款对开发商的重要性。万科、保利、万通等多家房地产的预收款金额占流动资产比例高达3成以上，是实现企业资金周转的重要来源。在博鳌房地产论坛上，肖莉就曾认为，预收款等资金来源一旦失去，将直接导致开发商减少开工，减少拿地。

　　刘渊说，预收款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。记者  杨羚强  发自上海