预售款监管致石家庄小房企“过紧日子”

　　继北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”消息传出之后，配合高层楼市调控不能松懈的连续表态，各地将密集出台第二轮楼市调控政策的预期越来越强。近日有读者来电询问，石家庄房价调控中仍小幅上涨，为何不学习北京也“搞预售款监控？”而事实上，记者了解到，石家庄对房地产销售预售款的管理远远早于北京，早在今年5月份即有类似政策明确出台。

　　-石市控预售款早于北京

　　有消息称，北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》的核心是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”。

　　事实上，石家庄早已有类似的政策出台。今年5月份，石家庄市住房保障和房产管理局、中国人民银行石家庄中心支行共同制定了《石家庄市商品房预售资金监管办法》。按照办法要求，房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，根据建设项目实际情况，可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，在相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，与监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。

　　开发企业必须保证承购人交付的首付款、分期付款及全额购房款全部汇入该项目监管银行的资金监管账号。商品房预售资金的使用原则上采取封闭式的管理模式。开发企业申请使用商品房预售资金时，应向监管银行提交申请资料。

　　-开发商习惯了过紧日子

　　“预售金进专户，我们的资金就不好挪动了。”在接受记者采访时，石家庄某房地产开放有限公司经理刘先生告诉记者，对于一些中小规模的房地产开发企业来说，自有资金和项目贷款往往不够项目运作，所以不少开发商的预售金在整个项目周转资金中、尤其是前期周转中起到了决定性的作用,如果不是2009年下半年本地市场表现尚可，为开发商们回笼了部分资金，石家庄这个监管预售金的新政很可能放倒大量小开发商。

　　按照刘先生的说法，目前石家庄大的房地产企业没有资金压力，小企业已经习惯了过紧巴日子。

　　而事实上，还有一个比较重要的原因是，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，有些楼盘项目会在拿到预售许可证之前偷偷对外销售，而这部分收回的预售款，是不进入专户的。

　　-“金九银十”恐以价换量

　　不过这种钻监管漏洞的项目终归有限，国家统计局相关数据表明,在一定程度上，大部分开发商依赖预售款的程度远远高于贷款。

　　刘先生表示，对预售款的监控肯定会影响开发企业的资金流转。因此，即将到来的“金九银十”成为本地房企的一个难得机遇。刘先生公司旗下的市场营销总监对记者表示，他们的基本策略是在房价稳中有涨制造的让利空间下，低端通过“以价换量”抓住销售旺季，而高端楼盘则主打全面营销，强调楼盘品质，“价格上还会保持稳定。”

　　记者了解到，虽然每年的9月、10月都会有楼盘旺销，但今年9月预计上市的新楼盘只有两三个，且以别墅为主，普通住宅目前尚无大规模的集中上市计划。

　　正大房产一位中介人员告诉记者，目前新盘上市热情依然不高，很多房企在通过拉长项目打造期来拖时间观望后市。预计9月中旬开始，存量新房将有可能小规模集中上市一批，由于交易税新政，二手房交易可能不会很活跃。

　　兴业证券研发中心首席宏观分析师董先安认为，以下半年地产公司的竣工数据，地产市场将会出现价格略跌，销量回升的多赢空间。(记者 袁伟华 实习生 鲍健)