楼市调控还没有“见底” 下半年房价难显著反弹(2)

　　开发商“从良”却暂缓降价

　　无疑，下一阶段的房地产调控，向左还是向右，陷入了一种被杨红旭称之为“纠结”的状态。

　　正当楼市成交量在如此 “纠结”中不断萎缩之时，中央楼市新政却在进一步细化——消除原来存在的灰色空间，使得政策越来越清晰化，而开发商们也在政策的高压下，抛出了“从良”论，但是对于降价、降幅之说，却依旧闪烁其词。

　　作为“从良”论的创造者，华远集团总裁任志强在8月19日商界名家午餐会对于房价下跌给予了这样的评价：“就像运动员似的，很吃力地举杠铃，能轻轻放吗？不能。一下就掉下来了。我们现在北京市财政收入因为房地产，下滑的幅度是非常大的，去年我们15%是靠房地产，今年下降到12%。没有一个政府能受得了，所以到时候我说，房价如果跌20%、30%，政府比我们急。指望开发商没钱了，指望大跌的门儿都没有。 ”

　　而市人大代表、上海望源房地产公司董事长季宝红也赞同此观点。他表示，目前房价出现大幅下跌的可能性几乎没有。 “现在的新开楼盘，根据目前的市场进行定价，虽然有可能比早前预期有所下调，但是你说他是降价了，他说只是一次合理的定价。 ”对于一些老楼盘推新房源是否会降价的情况，他也指出，这种降价的风险性很大，如降价的话，对之前买房的业主将如何交代。 “这会造成一些遗留问题，给后期销售带来很多不利的影响。 ”

　　对于目前外界评论最多的开发商资金链压力大的问题。季宝红笑言，这个已经被夸大了，其实开发商目前并不存在资金压力大的情况，就算是一些中小房企，季宝红也表示，这些房企实际上的资金足够支撑一段时间的。 “在2009年楼市火爆期间，这些中小房企争不过大房企，基本上没有什么拿地的情况，使得各自的资金链保持了一个健康的状态。而大型房企更是在2009年收益颇丰，足够支撑过今年。”季宝红如是说。

　　据记者采访获悉，目前虽然即将进入9月，面对“最后一季度”销售期，众多开发商却并不急于推出降价促销活动，而部分在8月获得不错成绩的楼盘已经酝酿提价计划。一位开发商的销售经理向记者道出了其中原因：“现在刚需似乎要出动了，我们就占着主动了，等着看量出价喽。 ”

　　房地产调控三次“纠结”

　　第一次“纠结”是去年12月启动调控后，今年3月地价房价却重新反弹，政策是否应进一步紧缩摆在了中央决策层的面前，后来新华社连发六篇评论反映了这一动态。其结果是，4月中央展开了新一轮更为严厉的调控。

　　第二次“纠结”出现在7月上旬。5、6两个月部分城市商品房成交量极度低迷，6月70个城市房价指数出现环比下跌，于是业界有种声音，认为房地产调控效果显现。而部分商业银行个人房贷持续下滑，也想增加一些业务量，还有部分地方政府不愿严格落实中央政策，于是舆论面和实操面皆出现政策放松的动向。在这一背景下，住建部、银监会、国资委等出面重申，调控政策不能放松，还得严格落实“国十条”。

　　第三次“纠结”就发生在当下。当前的情况比前两次更加复杂。从外部环境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度还将继续回落，中央提出要处理好经济平稳较快增长、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，下半年继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这就意味着，宏观经济政策将保持相对宽松的格局，已与一季度情况明显不同。

　　“金九银十”注定成色不足

　　“与传统‘金九银十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨询部经理龚敏认为，由于8月基数太低，9月供应量一定会稳步释放，而快速释放的可能基本没有。这主要是由于，从实际供应层面到房企心态两个方面都不具备供求迅速反弹的条件。自2008年以来由于受到金融危机影响，房企放慢了开发速度，使得商品住宅供应节奏出现放缓的迹象，2008年竣工面积为1763万平方米，环比下降36%，而2009年更低仅为1363万平方米，环比又下降23%，开发速度推迟影响到房企放盘速度，造成推盘时间的延后。

　　不仅如此，在连续四个月的楼市调控影响下，刚需购房者们的入市变得更加期待。统计数据显示，上海若以每月正常新增1万-2万套的需求来看，5-7月新增商品住宅的成交量仅2554、3752和3974套，这意味着有高达七成以上的新增人口的刚性需求被压抑。 “金九银十”期间如果开发商能加大供应量，吸引刚性需求入场，下半年楼市成交量有望出现回升。

　　然而，更多的开发商开始觊觎如何保持房价不降。据搜房网数据监控中心最新统计，包含老盘新开的情况，上海市商品住宅在即将到来的9、10月份预计开盘量总计86个；已经过去的2010年1-7月份，月均开盘量为51个，由此看来，9、10月份开盘量低于1-7月份月均水平，“金九银十”季节开盘量不涨反跌，同比2009年9、10月份的147个降幅更是达到41.5%。而广州楼市9月推出新盘新房源的项目总量也只有47个，环比8月下降13%。

　　调控政策还没有“见底”

　　“在供应量没能有效增加的情况下，刚性需求开始按捺不住入市。积压了一个季度的购买力，不但增强了开发商和房东的抗跌信心，更使得部分热销项目逆市涨价。 ”中房信分析师薛建雄告诉记者，由于新政以来三个多月的低迷，积压了大量的供、需能量，已经有多达66个楼盘预期会在9月份推盘。

　　龚敏表示，从房企的心态来看，目前市场需求被宏观调控从紧的氛围及信贷政策压抑，而非真实需求不足，在政策转好之前房企不会轻易大量放盘，以免销售不畅带来的价格下调压力。对此，搜房网数据监控中心分析师表示，今年9、10月的预计开盘量虽不能完全代表 “金九银十”的市场情况，但是还是具有一定代表性。开盘量不见增长，表明开发商面临“捂房”豪赌明年楼市还是降价快速出货的抉择。

　　“现阶段上海房地产市场正处于调整中，商品房、尤其是商品住宅成交量已经触底，但价格只是略微松动。 ”就眼下稍显“纠结”的楼市现状以及开发商心态，杨红旭表示，“问题的关键是，部分住宅楼盘一经促销，就有买家入市，证明价格可能已无明显下跌空间。 ”近两个月，中央还会继续督促相关部委和地方政府严格落实既有政策。 “如果第四季度房价不跌反涨，尤其是10月前后的数据比较重要，那么政策也有可能进行一定程度的加码，诸如房产税这样的调控手段，依然可能在少数城市率先试点。 ”

　　一位房地产圈内人士直言，房地产调控还将继续，政策还没有“见底”，调控下的房价也没有“见底”。 记者 杨冬 张骏斓 报道