楼市调控还没有“见底” 下半年房价难显著反弹

　　楼市调控的高压不但没有放松，而且还在持续加码——

　　8月13日和8月21日，国务院副总理李克强8天内在两地重复强调：要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。新华社前天刊文称，“这给敏感时期的楼市犹如注入了一针‘清醒剂’。 ”

　　众多开发商都把市场回暖的希望寄托在了“金九银十”这一传统销售旺季身上。是否真是如此，开发商们会否如愿？记者昨天对上海楼市展开了一番调查后发现，这一美好的愿望注定要泡汤。

　　成交量大跌，价格跌得不明显

　　房地产市场最近真的很“忙”——

　　继央行、住建部、统计局、国土部等部门纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控后，8月，银监会也加入进来，要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷；银监会还要求银行做房价下跌60%的压力测试；随后国土部公布了闲置土地名单和处置情况，刮起又一轮调控风暴。在上海，公积金第三套房贷和装修贷款被全面叫停，意味着从中央到地方的地产银根全面收紧；而在北京、西安等地，政府推出了商品房预售款监管制度，使得开发商的资金更加紧张。

　　更重要的，来自最高管理层的“敲打”，令近期成交量不断回升的楼市看似即将由阴转晴的美好愿望化为一池泡影——短短8天之内，李克强副总理在不同场合两次重申，坚决抑制房地产投机炒作，巩固调控的初步成果。

　　分析人士指出，李克强的这一表态沿续了前段时间国家的相关口径，即继续从严执行4月17日出台的“新国十条”。

　　就在此之前，以“楼市应该不会再有更严厉的调控了”为代表性观点的“调控终结论”、“见底论”笼罩在业内的上空，一定程度上影响着部分人对未来调控的走向及房价走势的预期。

　　所谓“调控终结论”，其核心内容就是“政策松动论”，其主要观点是宣称，此轮房地产调控将一如以往的多次调控一样再次中途“夭折”，房地产调控政策将松动。后来，由于银监会、住建部等机构公开避谣，相继表示调控政策不会松动，将坚定不移地将调控进行到底，于是，“调控终结论”便偃旗息鼓。而随后，便是“见底论”开始浮出水面。

　　房地产评论人士陈真诚认为，所谓“见底”，一种是“房价见底”，主要是指市场成交量下降进而房价下降已经“见底”，其后将出现报复性返弹。另一种是“政策见底”，其主要观点是此轮调控中央及地方政府的政策已经 “见底”，将不会继续出台或不应继续出台调控政策。在陈看来，二者释放的信号是一样的——即此轮房地产市场调整步入了阶段性底部。

　　“当前，全国和上海楼市就像一潭死水。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“全国市场低迷，上海更为惨淡。 ”

　　由杨红旭提供的一份数据显示，从成交量上分析，“新国十条”4月中旬出台，5月开始，一手商品住宅市场成交量就变得很难看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆迁安置房)成交面积分别为30、42、43万平方米——处于近几年来的历史低谷。 2008年最低迷的9-10月，还尚有近50万平方米的成交量。

　　另据中国指数研究院统计，在4月17日“新国十条”出台后的一周，即4月19日至4月25日，在该机构监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量继续大幅下滑，但是价格并没有明显下跌。

　　楼盘打折热销致折扣减少

　　正是在这样的一种“量跌价不跌”的制衡状态中，8月，部分一线城市却意外出现了成交量复苏的迹象。

　　昨天，中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量达到16.49万平方米，创下 “新国十条”新政颁布17周以来的最高水平；受到成交量持续大幅回升的带动，开发商也增加了供应，上周共有11个楼盘推出23.3万平方米，是前周4.7万平方米供应量的近5倍。上周成交面积前10名的楼盘中也未见大幅降价的楼盘。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟还透露，上周，上海市商品住宅成交均价为20095元/平方米，环比微涨1%，再度突破两万元，这也是上海市连续三周出现的量涨价稳情况。

　　同为一线城市的北京和广州，也延续着相同的轨迹。据广州房管部门统计数据显示，8月1日-8月16日，广州十区二县一手住宅成交面积为32.5万平方米，已达到7月46.3万平方米的70%，成交套数为3177套，更达到7月3690套的86%，以此计算，8月份广州成交极有可能重上50万平方米水平，成交出现明显回暖。而一手住宅成交均价为11102元/平方米，与7月份成交均价相比大幅反弹近8%。

　　近期的量涨价稳的现象，被外界认为是部分开发商降价所致。然而数据则显示，部分降价楼盘获得市场追捧，基本上没有出现三成这样的显著优惠，一般是10%-20%的优惠就会引起热销。这还是相对于4月前后的预推价格，若与2009年底的实际销售价格相比，基本上没有任何优惠。而在2008年下半年降价潮中，很多旧盘新推房源价格，较前期出现三成下跌的大有盘在。

　　而据记者的调查，市场实际情况是，部分楼盘打折后卖得相当不错，甚至重新出现排队购房现象，这就使企业不愿意增加促销力度，有些楼盘价格折扣呈减小态势。

　　“去年，(上海楼市)几乎每个月都是供不应求，而今年每个月都是供大于求。 ”杨红旭分析指出，近三个月开发商不敢轻易开盘，如果照常推盘，则供大于求的情况会更为突出。当然，在这一总体不景气的情况下，少数楼盘和产品卖得还不错，主要是开发商卖力促销的缘故。

　　有关数据显示，今4-5月，商品住宅成交均价曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分楼盘价格确有下跌外，主要与高档楼盘在成交结构中所占比重下滑有关。市场上，绿地、万科、保利等企业的部分楼盘进行降价促销，幅度在5%-20%之间，也有个别楼盘的降幅达到近三成。

　　但值得关注的是，很多楼盘降价即出现热销，机敏的开发商再推房源时就适当提高了一点价格，如此反复试探购房者的承受能力，部分刚性需求开始有点被动了。可在中央调控政策依然“紧咬牙关”的情况下，今年下半年房价注定难以显著反弹，正所谓“进退两难”。