上海“升级版保障房”撩面纱

　　“要让低收入群体也能住得体面、舒适”。

　　这是上海世博会最佳实践区展示的西班牙经适房、廉租房设计理念，也是很多国家在住宅建设过程中形成的共识，为上海带来了不少启示。

　　最近，上海再次放宽了廉租房的准入标准，经济适用房政策也已在全市面上推开，还将有更多群体享受到公租房等住房保障政策。那么，与之相对应的保障性住房建设得如何？保障性住房在“经济、适用”的前提下，如何做到“低碳、宜居”？

　　上海于去年相继启动建设了6大以保障性住房为主的大型居住社区，记者日前采访了其中最早启动的绿地江桥基地，一睹“升级版保障房”的真容。

　　仿生蛛网结构 构建新型邻里关系

　　嘉定江桥鹤旋路。去年6月24日江桥基地开工时，这里还是一片空地和要动迁的工厂及农民民居，转眼间，一幢幢红褐色外墙的小高层已经拔地而起。

　　江桥基地内，有包括经济适用房、供动迁居民安置的配套商品房和农民回迁房三类保障性住房。“目前，基地已开工建设的住宅面积为42万平方米，其中25万平方米已结构封顶，预计8月份就能竣工，年内首批居民就能入住。”绿地集团江桥基地负责人方东兴说。

　　江桥基地内的道路，不是常见的“横平竖直”，而是疏密有致，类似大自然中的蜘蛛网。基地内的住宅，也不是按照传统的“兵营式”排列，而是几幢住宅构成一个组团。这样的设计，是无意而为，还是另有深谋远虑？

　　巴黎，是负责江桥基地规划设计的规划师。把这位从法国学成归来的城市规划专业博士，安排在江桥基地负责规划设计，绿地集团可不是“大材小用”，而是意在使整个社区规划体现更先进和可持续发展的理念。

　　“蜘蛛网有着鲜明的结构特征，一是细线密集，四通八达；二是既向心又发散，内外路径最短，能方便迅速地到达。江桥基地采用仿生蜘蛛网结构，契合自然界‘功能决定形式’的法则，是为了方便居民的出行。”据巴黎介绍，江桥基地住宅的“组团式”布局，则是在吸取了国内外“合理邻里规模”理论的基础上，结合绿地集团18年房地产开发经验而作出的设计。

　　以往，居民们住在老式的住宅区中，居住条件虽差，但邻里间其乐融融。搬入新建小区后，居住条件是好了，可邻里关系也日渐疏远。绿地集团经过分析后，为江桥基地规划了9个组团，每个组团规模为5万至6万平方米，约800户。这样，居民们有共同的活动场所，便于认识，相互串门，步行距离也只有80到120米；每3个组团又形成一个街坊，配置相关的设施，人们根据道路、方位、建筑形态，可迅速地辨认出自己居住的小区。结合“大社区、小组团”的设计，绿地集团还配以四级物业管理，以增强社区的安全感和认同感。

　　精心设计户型 经济同样“适用”

　　开发建设保障性住房，成本严格受控，利润也十分有限。对于房产开发商来说，最简便的方法，就是把以往的商品房开发图纸简单改动一下，用于保障性住房。然而这样，既不“经济”，也不“适用”。

　　绿地江桥基地共有两种类型的房型。一种是供动迁居民选购的配套商品房、农民回迁房，一房55平方米左右、两房75平方米左右、三房90平方米左右；另一种是经济适用房，一房50平方米左右、两房60平方米左右、三房70平方米左右。

　　“麻雀虽小，五脏俱全”。如果只是简单地将商品房小区面积稍大的房型等比例缩小，老百姓入住后，势必需要敲墙改动，作二次装修。经过精心设计后的保障房房型，内部格局十分紧凑，可使用功能不打任何折扣。

　　江桥基地各类房型中的客厅，面宽既不像一般商品房那般，达到4米以上，也不是“节约”到3米或以下，而是定在3.6米以上。别看这个小小的尺寸规定，背后可有大文章。因为对于保障房，要是像一般商品房那样，面宽达到4米以上，肯定不实用；但要是太窄，一放电视柜和沙发后，居住舒适性就差了。所以经过反复比选，客厅面宽一般定在3.6米以上，主卧面宽保证有3.6米或3.3米，这样，最能兼顾功能性、舒适性。

　　保障房的阳台设计中，设计师尽可能留出充足的阳台面积，这样，封闭后放上一张小床，也能成个卧室；窗台高度，一般不超过60厘米，那是为了通过落地窗设计，加强室内采光……

　　“住宅的高品质，并不意味着一定非要采用昂贵的建材，通过合理的设计和用材，同样可以做到价廉物美。”巴黎说。

　　江桥基地的房屋外立面，采用的是价格实惠的涂料，产生的却是高品质面砖的效果；小区绿化并没有采用养护成本高昂的大面积草皮，片面追求绿化率。 却依据人们晨跑、散步等路线，布置景观资源，使人们最大限度亲近自然；户型设计控制公摊面积，每个组团设一个共享大堂，对于得房率的影响不到千分之二，却提升了社区的尊严感、认同感和安全感。

　　采用生态技术 探索保障房安居模式

　　保障房的建设，要与社会发展并行，甚至具有一定的前瞻性。这是保证居民生活品质的前提，更是保障房经得起历史检验的先决条件。

　　江桥基地在采用节能技术方面，丝毫不含糊，其节能率率先达到本市于去年底颁布的最新65%的节能标准。各类节能技术，走的也是经济性的生态策略。比如，建筑单体采用遮阳构件、节能门窗、外墙保温系统；建筑设备采用空气净化器空调、太阳能中央热水系统、声光控节能灯等。还有，使用了诸如绿化节水灌溉、雨水回收、节水龙头和节水马桶等节能设备。除此以外，规划中高效、集约化利用土地、充分开发地下空间等，也能为节能环保增色。

　　作为掌管着绿地遍布全国22个省、41个城市、上百个在建项目的“当家人”，绿地集团董事长张玉良，一年有近半时间在全国各地奔忙。然而只要身在上海，他坚持每周一次来到江桥基地，查看工程建设情况。“我们希望凭借多年的房地产开发经验，通过创新的规划设计探索出一种理想的安居模式，把上海的保障房社区建设成为先进、宜居、可持续发展的标杆性居住社区！”张玉良说。

　　目前，江桥基地的28万平方米配套商品房，已全部搭桥销售给了静安、长宁、闸北、普陀、虹口等区的动迁居民，加快了这些区域的旧区改造步伐。基地周边，包括商业服务中心、社区服务中心、幼儿园、九年一贯制学校、托老所、警署等在内的10万平方米公建、市政配套设施也已陆续开工，明年二季度前陆续交付使用。这些配套设施，不仅能使江桥基地的居民感受到生活的便利，周边已建小区的居民同样能够受益。

　　“根据我们对社区商业的开发经验，越是贴近居民日常生活的小规模、低利润的商业，也越容易存活，并可以迅速形成居住氛围。”绿地集团表示，江桥基地的配套商业，引进了“微距服务”理念，在社区组团入口的大堂设置便利店，并在其附近100米范围内配备包括干洗店、面包房、早点店等在内的社区商业设施。“当然，所有的规划与建设是否能赢得青睐，还要等到年底首批居民入住时，让老百姓来检验。” 记者  何洛先 张奕