成交量上涨 投资客重返楼市?

　　刚需支撑市场的局面持续已久,尽管价格并未有明显下跌,但是目前的楼市却呈现出成交量回暖的趋势。中原地产的数据报告显示,在此前的一周,新房的成交虽然并没有太大波动,但是二手房的成交量却环比上升了18.2%。尤其值得关注的是,原本纷纷退出楼市的投资客的身影又开始出现。

　　-现状

　　有客户一次购买多套住房

　　日前,记者来到位于宝安区的天健时尚空间营销中心。营销中心门可罗雀,透过玻璃门,一排售楼人员,不时有几个向门外张望。在售楼中心的楼房模型前,也有几位顾客在一旁咨询。据工作人员介绍,天健时尚空间从2010年8月17日开始现楼销售,整体起价18000元/m2

　　、均价平层23000元/m2、复式25000元/m2。一栋为复式公寓,二、三栋为平层。,该工作人员还告诉记者最近出现了许多投资客,他们大多数都购买二、三栋的平层背阳面的小户型,曾经有一位客户一次性购入了3套47平方米的三栋平层公寓。在现场,正好有一位女客户向这位售楼小姐咨询,从她们交谈的内容来判断,该顾客并非第一次来看楼盘。工作人员同时也告诉记者,如果有意向就尽快购买天健的楼盘,因为“均价在周末会有所上调。”

　　在熙龙湾营销中心内,销售大厅未见购房者的身影,显得比较冷清。据售楼人员介绍,熙龙湾是该区唯一的豪华式楼盘,均为

　　150平方米以上的大户型公寓,因此多为家庭刚性需求,投资现象很少见。据该售楼人员介绍,近期有一位客户买了两套180平米新房。

　　此外,记者还了解到,位于宝安区的财富港楼盘近期交易火爆,

　　BC两栋小户型近期卖出700多套,而且以投资客为主。销售人员告诉记者,该区的房价仍有上升空间。而在龙岗区的调查中,公园大地、万象天成的售楼人员表示该楼盘暂时没有投资客。振业峦山谷属于自住客多,没有一次购入多套的客户。而佳兆业大观邸的信息显示有一次购入多套的客户,但现象并不显著。I派龙城的有关人员告诉记者,I派龙城近期没有一次性购买多套的客户,但是楼市是在回暖,深圳的楼价在九、十月份都没有可能下降。

　　福田区的某楼盘在

　　5月份之前,有客户一次性购入10套,此后投资客的身影比较少见。而近期,投资形势似乎有所抬头,有一位客户以按揭的方式购买了6套。仙桐馨苑的投资现象火热,小户型楼盘已经卖完。新世界四季山水第一期楼盘目前已经卖完,卖完的速度与投资客竞逐的程度有很大的关系,该楼盘第二期将于年底开盘。

　　投资客青睐二手房

　　相对于一手房来说,二手房更受投资客最关注。尤其近期的新盘大都集中在关外龙岗、宝安两区。关内的新盘供应不多,二手房的价格又相对便宜,因此,关内的二手房也成为投资客的首选。

　　而此前的楼市新政打击最大的也是投资二手房的购房者。新政出台后,记者了解到,南山、福田等片区的投资客几乎全部退出市场,除了资金雄厚的投资客并不慌着出售之外,正在进行的成交也几乎没有。在投资客最为活跃的后海片区,开发商曾向记者透露,原本六成以上的投资客几乎完全按兵不动,也有中介地铺工作人员告诉记者,“几乎一个月没有成交”。

　　近期,楼市投资有“回暖”的趋势,二手房市场的表现又是如何呢?世祥房地产的工作人员介绍,最近两个月,该公司二手房的成交量都有所增加。位于车公庙的创域地产泰然分行的业务人员告诉记者,近来市场二手房很走俏,每日成交量一到两套。此前就有一位潮州客户买了10套二手商业写字楼和位于香蜜湖和梅林的两幢二手别墅,而且都是全款付清。他说,现在深圳已经没有土地建新楼盘,很多人开始投资二手房,投资客的实力不容小窥。据世华地产的地铺经理介绍,深圳最为典型的豪宅片区———香蜜湖,目前总价在1000万以上的物业,买家中投资客约占5成,且多是一次性付款。但在南山前后海片区,美联物业南山区刘总监告诉记者,近期投资客进入楼市的情况并以往没有太大的改变。据他了解还没有一次购入多套的客户。但是楼市改善性需求在增加,刚性需求也依然强劲。前海地区,楼市成交活跃,有自住兼投资的行为,大部分都选择购买26—100平米的中小户型。而后海区成交情况相对比较冷清,都为自住客户。

　　-分析 持有物业抵御通胀预期

　　高端物业的成交量逐步上升是近期楼市交易的一个明显特征。记者了解到,4月中旬出台的楼市新政,强有力地抑制了投资行为,令高端物业成交比例明显下降。而进入7月份以后,随着置业者对新政的消化,看房量、成交量开始回升,高端物业成交比例也逐步回升。

　　世华地产的统计数据描绘了1—7月份20000元/平方米以上物业成交比例的走势图。新政前20000元/平方米以上的高端物业成交比例基本都保持在5个百分点左右,4月达到今年1月以来的最高峰,为8.23%。新政后,20000元/平方米以上的高端物业成交比例跌落到低谷,为4.06%。进入6月,高端物业成交比例开始逐步回升,与新政前基本持平,7月份高端物业成交比例进一步加大,超过新政前水平,约为6个百分点。从6月—8月中旬周成交比例走势图来看,从7月底开始,20000元/平方米以上高端物业成交比例明显上升,突破6个百分点,进入8月,高端物业的成交比例上涨迅速,达到8个百分点以上。

　　世华地产市场部认为,高端物业成交比例的上升一是因为受通胀预期的影响。不少深圳市民认为,目前商品价格持续走高,只有持有物业才能有效抵御通胀,而高品质的物业是首选；二是7月中旬以来,市场慢慢回暖,置业者对后市看法日趋乐观,不少资金实力雄厚的投资客开始入市。世华地产的地铺经理则分析说,购买香蜜湖的投资客需求中,大多以中长线投资为主,也是为资金需找一个规避风险和保值的途径,为通货膨胀做准备。

　　-判断 投资客返市现象或被夸大

　　7月中旬以来,市场逐渐回暖,置业者对后市看法日趋乐观,不少资金实力雄厚的投资客开始入市的现象明显,但是在房价依然居高不下的情况下,投资客的入市究竟是普遍还是个别现象?中原地产市场部总监王世界表示,目前流传的投资客返市的现象有被夸大的可能,中长期投资行为是有所增加,而从数据来看,一手房每周成交量为500套,每月为2000套,这样的销售量属于很低的。二手房市场,在八月初很火爆,但是其中百分之八十八都是自主客户,实际上目前纯投资客的比例在百分之五以下,加上自住客兼投资客户的比例也只在百分之十二以下,仍处于历史最低。

　　这个也与《深圳市房地产市场监管办法》的即将出台有很大的关系。“投资客分短期和中长期两种。短期投资就是所谓的炒客,会在一年的时间内买卖楼盘,中长期投资客属于手中大量资金无处存放,投资房产比存入银行收效更高。而近期情况是中长期投资客居多。2009年的情况正相反,短期投资多,因为2009年的楼市情况好,供不应求,楼盘成本低。而今年短期客户少,原因有三个。第一是未来楼市不确定,大家不认为价格会在短期内上升,炒短期利润不显著。第二投资成本可能增加,房价上升的同时,税收可能上升,还有银行合同中个人所得税和营业税都有可能增加。第三,近期销售率只有百分之三。开放商推出的楼盘少,从而也可反观开放商对于销售的信心不大。”王世界说。

　　安居客深圳区负责人在接受记者的采访时也表示,目前成交量确实在上升,但是大部分仍是自主客户。投资客在做更理性的投资,同时也是中长期的投资客户居多。投资回报率往往是投资客衡量入市与否的已达标准,王世界说,目前的投资回报比也要分两个方面来看。一个是出租回报率,大概是在百分之二点五到百分之三,这与银行的存款利率相似。第二是出售回报率,会有负增长,现在房价每月以百分之二的速度缓慢下降。

　　这也就是说,目前投资楼市的回报比不高。安居客负责人告诉记者,在二手房市场里,经济人非常活跃,每日发单2500—3000套,虽然这个数据是有重复的,但是也能反映二手市场交易的活跃。过一段时间以后,只要政府打压不严重,楼价还是会缓慢上升,而大家都关心的《深圳市房地产市场监管办法》的正式实施,只会减少中小投资客,不会影响大投资客户的热情。

　　撰文记者苏妮实习生王洋