上市房企受困高负债高库存 降价潮只差临门一脚

　　一方面是负债节节攀高，一方面是消化不良并仍在不断增加的库存，楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出，虽然开发商们的资金链尚处于安全范围，但随着时间的推移，销售低迷，资金回笼不畅，还要还息还债，企业资金压力会越来越大，而年度销售目标又如悬梁之锥，时时刺激着开发商的神经。不管最终是主动还是被动降价，开发商现在需要的可能仅仅是时间。

　　⊙记者 于祥明

　　虽然销售量略有好转，但开发商挣得钱却比以前少了。记者注意到，已发布半年报的86家企业的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点，更较一季度下调了近2个百分点。业内人士指出，新“国10条”后，显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长，开发商销售压力加大和资金链趋紧，房价下调压力更大。

　　成交回升 毛利率普降

　　“7月份以来一些开发商的楼盘成交略有回升，但是这些开发企业能挣到的钱却比以前有所减少。”一家知名上市公司的老总向记者直言，这意味着不少开发商正面临“被迫”让利促销。

　　记者根据聚源数据统计，申万分类的86家已公布2010年半年报的A股房地产企业的销售毛利率算数平均值为37.4%，较去年(124家房地产企业销售毛利率平均为36.4%，下同)下跌了1个百分点，更较一季度(销售毛利率平均为36.7%)下跌了1.3个百分点。

　　并且，记者注意到，“招保万金”四大龙头地产企业中，除万科以外，其他三家房地产巨头的销售毛利率均呈现此种态势。

　　其中，保利地产半年报销售毛利率为35.5%，分别较一季度和去年底下跌了0.5和1.3个百分点；招商地产为40.6%，分别下跌0.3和0.6个百分点；金地集团为35.9%，分别下跌4.1和1.2个百分点。

　　“受前期拿地成本上升，和销售价格下调双重因素影响，开发商毛利率下降是肯定的。”中国指数研究副院长陈晟说。

　　他向记者表示，考虑到调控政策的长期性，以及下半年供应量的增加，预计9月份楼市将出现“主动+被动”降价并存的局面。

　　负债增加 资金链趋紧

　　需要指出的是，“招保万金”等上市公司也均表示，下半年供应量将有所增加( 其中金地集团称，下半年公司预计新增可销售资源达200万平方米)，这对开发商销售无疑形成压力。与此同时，开发商的资金链也日益趋紧，为此早早回笼资金意愿也在增强。

　　根据聚源数据统计，86家房地产上市公司半年报显示，经营活动产生的现金流量净额合计为-775.75亿元，而今年一季度这些公司的现金流量净额为-408.67亿元，去年同期该值则为369.49亿元。显而易见，今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势。

　　值得注意的是，“招保万金”无一例外的经营性活动现金净流量均为负值，其中现金流最为紧张的保利地产，上半年经营性现金流净流量达到-233亿元，万科紧随其后，经营性现金流净流量为-95亿元。

　　记者还注意到，开发商债务状况压力有强化趋势。根据聚源数据统计，2010年半年报86家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为48.26%，分别较一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3个百分点和7个百分点。

　　并且，统计数据显示，今年上半年86家上市公司的资产负债率中位数为65.1%，也较一季度上升了1个百分点。

　　与此同时，受信贷政策收紧，以及开发资金压力影响，7月以来有许多开发商高息发债，这从另一侧面反映出开发商资金需求。

　　其中，7月世茂发高息债5亿美元，票面利率9.65%；远洋地产发可换股证券9亿美元，票面利率8%；8月碧桂园发行高息债4亿美元，票面利率10.50%；8月合景泰富发行高息债2.5亿美元，票面利率12.50%。

　　“如果未来销售依然低迷，资金回笼不畅，开发商还要还债息，资金压力就会加大，盈利能力也会下降。”SOHO中国董事长潘石屹曾向记者如是说。

　　举债扩张 前景不乐观

　　事实上，根据聚源数据统计，86家上市公司的2010年半年报显示，开发商流动比率、速动比率等考查房企经营风险的主要指标仍均处于合理水平：速动比率中位数为0.66，流动比中位数为1.9。

　　流动比率、速动比率是用来衡量企业短期偿债能力的，其数值越高，意味着企业短期偿债能力强。一般来说，流动比率>2并且速动比率>1，意味着资金流动性好；1.5<流动比率<2 且 1>速动比率>0.75，资金流动性一般，但也不错。

　　记者注意到，今年一季度末和去年末124家上市公司速动比率中位数分别为0.63和0.61；流动比率中位数分别为1.88和1.84，这说明调控之下房企经营风险的主要指标，不但强于2008年金融危机时期，还较一季度有所改善。

　　“类似远洋地产等还在高价拿地的房企属于激进型，未来其资金压力、盈利能力，以及风险都更令人担心。”陈晟说。

　　记者注意到，远洋地产一方面高息融资，一方面在北京、上海等城市高价拿地，确是调控下逆市扩张的“主力军”之一。

　　但是，对于远洋地产的运作，资本市场没有跟着叫好。相反，近日花旗表布报告指出，远洋地产中报总体毛利率下降4个百点至25%，加之其土储成本较高毛利潜在受压，由此下调了今、明两年每股盈利预测值。与此同时，摩根大通、高盛、瑞信、交银国际均给远洋地产以“中性”评级，预示着投资者对类似开发商潜在担忧。

　　其中，瑞信认为，远洋地产积极买地或导致潜在亏损，这说明投资者对于楼市调控和市场风险均有清醒的认识，因此楼市不会重蹈去年覆辙，而会进入深入调整期。