深圳存量土地开发唱主角

　　在深圳经济特区建立30周年的日子，国务院日前原则同意《深圳市城市总体规划(2010-2020)》，这一规划重新确定了深圳的城市定位，除原有的“经济特区”之外，首次被赋予“全国经济中心城市”和“国际化城市”两大角色，深圳将打造“三轴两带多中心”的新城市结构。房地产市场上，存量土地开发占主角，相关上市公司的土地资源可能会获得重估。

　　“三轴两带多中心”确立

　　一直以来深圳特有的“经济特区”定位继续坚持。“全国经济中心城市”的定位在这次的《总体规划》中正式被明确下来，而十年前深圳的城市性质定位只是“华南地区的中心城市”。另一个是“国际化城市”，这是国家对深圳赋予的一个非常重要的职能，这也反映了深圳重要的特色。

　　根据规划要求，深圳未来要合理控制城市规模，到2020年，城市常住人口控制在1100万人以内，城市建设用地控制在890平方公里以内，还确定了“三轴两带多中心”的结构。

　　相关人士分析，纵向“三轴”考虑了深港紧密合作以及与珠三角各大城市的紧密衔接，向北分别联系广州、东莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地区，与《珠三角城市发展规划》的空间结构吻合，向南紧密联系香港，包括西部的深圳湾口岸、中部的皇岗口岸、东部的罗湖口岸以及正在建设的莲塘香园围口岸；横向“两带”突破空间限制，向更大范围拓展空间需求：向西跨越珠江，向东联系粤东地区，北部发展带联系中山江门，南部发展带联系珠海、澳门。

　　此外，有消息指出《前海深港现代服务业合作区综合规划》也将很快获批，前海合作区将成为珠三角“曼哈顿”。深圳市政府三年内将对前海合作区投入400亿元。

　　兴业证券策略分析师张忆东认为，同其他区域规划一样，在前海或附近拥有土地的公司，将最先受益于前海合作区规划带来的土地价格重估。前海合作区有望拉动深圳本地地产股，甚至激发地产股板块行情。

　　然而有投资机构指出，目前二级市场主力资金对于利好消息的出台，短期内侧重于波段操作。在利好兑现的情况下，深圳本地股很可能不是受到资金追捧而是借机获利了结。

　　存量土地开发唱主角

　　同时，深圳城市更新已经有了阶段性成果，第一批推出20个开工项目，可以提供大约210万平方米的住宅。

　　深圳市规划国土委有关负责人透露，第一批的20个项目涉及总用地面积2145亩，建设用地面积1605亩；规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米；预计固定资产投资额220亿元。主要集中在龙岗、宝安两区。龙岗10个，宝安5个，福田3个，南山、罗湖各1个。

　　深圳土地市场已经连续10个月没有住宅用地供地，此前的一次拍卖还要追溯到去年9月，金地以24.4亿的价格拿下了观澜横坑水库片区的两个地块。深圳市城市更新办公室表示，深圳的存量土地的再开发开始超过增量土地的扩张。

　　统计资料显示，深圳全市城市更新计划内总项目多达286个，更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。

　　华泰联合分析师鱼晋华表示，深圳由于土地供给有限，已一定程度上制约了企业的投资增长。如今通过重新规划、定位和大规模重建，将对深圳本地经济的发展带来新的推动力，对相关上市公司也是新的投资机会。

　　鱼晋华认为，未来一线城市的旧改将日益和保障住房建设及市政配套建设结合在一起，并将更注重绑定改造企业与旧改项目的长期共赢利益，在一线城市未来的城市更新改造发展中，更看好具备市政房建综合开发能力以及综合商业运营能力的开发企业。本报记者 万晶