空置房为何雾里看花

　　●房地产调控要继续深化，实现精确打击，前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面，统计部门责无旁贷。像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云，决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。

　　●主持人：本报记者 支玲琳

　　●嘉 宾：陈 杰 (复旦大学住房政策研究中心执行主任)

　　支玲琳：有关空置房总量的传言，已经持续数月。尽管国家电网已经出面否认 “6540万套空置房”消息发布的真实性，但由于权威统计数据缺位，民间试图通过 “读水表” “晒黑灯” “数空调” “查物业”来调查空置房真相的热情却越发高涨。对于传言，您怎么看？关于空置率，您的判断又是多少？

　　陈杰：如果是新建商品房，空置率肯定没有那么高。从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积只有86亿平方米，就按每套70平方米来算，也就1.2亿套。就算全部存量城镇住宅，按照国家统计局公布到2006年底的数字，总面积是113亿平方米，算每年净增加7亿平方米，那么现在大约134亿平方米，按照每套70平方米来算，也最多就2亿套。如果说有6540万套空置，那么空置率是达到了30%多，我认为这个可能性很小。再说这个数据根本没有来源，似网上人士凭空捏造，所以不可信。

　　至于空置房实情如何，我认为二套房比例是一个重要的参考。因为拥有二套房应该是空置房的前提，否则也就谈不上什么空置。从2008年的一个抽样调查数据来看，全国城镇居民中拥有二套房的比例不是很高，只有9.5%。而在二套房里，用于出租的占54%，偶尔居住的占30%。因此，如果二套房的统计数据可信，那么我国住房空置率的上限应该是这9.5%中的一半——不到总数的5%。但即便如此，这个空置率还是比较高的。因为美国的住房空置率从来没有高于3%，英国也基本在4%以下。当然，这也跟我国当前特殊的住房市场发展阶段有关。

　　支玲琳：很多人认为，如果消化了这部分空置房，就能平抑市场，缓解当下房价高、住房难的问题。您怎么看？

　　陈杰：首先，要 “逼”出空置房很难。其次，我国住宅总量还是不足，增加5%供应只是杯水车薪。再者，对于空置房，我们不能只看总量、不看结构。目前内地至少有一半的住宅是1999年前建造的，由于建造质量所限，危旧房比重较高。有专家说 “20年后中国现有的城镇住房得拆一半”，这并非诳语。因此空置房中，到底哪些是属于危房旧房的，哪些房子是可居住的，一定要摸清楚家底。而且从欧美国家都定期通过抽样调查来获得住房空置率的实践看，这个在技术上完全可行。此外，须尽快启动全国性的住房普查，上一次的普查是在1985年，如今已经过去25年了。无论是出于房地产调控精准性的考虑，还是为了稳定公众预期，空置房都不能雾里看花。

　　支玲琳：现在的房地产市场，到底是紧缺还是过剩？

　　陈杰：我的判断仍然来自于数据。住建部人士告诉我，目前，我国住房套数与城镇家庭总数之比，是 0.81到0.87，也就是说每 100户的家庭拥有81-87套房子。这也意味着，还有13-19户家庭是需要和别人挤在一起的。按照这个数据，我国现有城镇住宅套数应该在1.6-1.8亿套左右。还有一组数据显示， 1999年以后竣工的全部城镇住宅套数只占城镇家庭总数的35%，也就是最多35%的人通过买新房改善了居住条件，但还有65%的人还住在原来的房子。可见，房地产的改善性需求还是非常大的。在住宅总量上，仍然存在着不足。

　　支玲琳：有专家表示，不少多套房持有者 “不差钱”，即便面对政策调控带来的市场调整预期，也并不急于将手中房产出手。您怎么看？

　　陈杰：有些老百姓也说，怎么调控半天还是不降价？问题其实就在这里。不少开发商，去年获利颇丰，现金流充沛，所以并不着急。那些手持多套房的人，也是 “手中有粮、心里不慌”，更何况很多人都持这样的想法——“就算再怎么跌，也跌不到我买入时的价格”。无怪乎央行货币政策委员会委员夏斌也说，现在房价，说到底还是货币量太多，部分居民手头钱也多。但又没有相应的投资渠道疏导出去，不炒房，那干什么呢？比起炒大蒜、绿豆，还是投资房子来得更安全。房地产的根本问题，是进入这个市场的资金像洪水一样泛滥。若不将其分流的话，靠堵是解决不了问题的。

　　支玲琳：即便在征收房屋保有税的美国，也同样遭遇了当下空置率高的问题。对此，您怎么看？

　　陈杰：当前社会公众对物业税抱有非常大的期待。但我担心，可能政策甫出，会有一个 “跳水”的效应，但是从长期来看，只要存在其他炒作因素，房价依然会上涨，欧美经验都证明这一点。加之物业税自身征收成本很高，对此还是要慎重。

　　要挖掘潜力、盘活存量，不妨从两点着手。一是鼓励出租。现在出租房屋要征收10%的税负，实际上也收不到，反而把房屋租赁变成了私下操作的地下交易。如果减免一部分租赁税费，不仅可以扩大租赁市场供应，而且有了备案登记，也有助于今后规范租赁市场。二是拓宽投资渠道。设立房地产信托投资基金，吸引公众游资投资于此，这就相当于把原来大家买房的钱拿去建房，不仅增加住房供应量，而且投资者尽管不再购买物质形态的房子，却也能像房地产商一样，直接以小股东的身份投资于房地产市场开发。这样一来，如果房产升值，中小投资者就能分享收益，对资金也是一种出路。一旦出现波动，也能一同分担系统风险，降低当前开发商资金主要借自银行的系统风险。

　　房地产调控要继续深化，实现精确打击，前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面，统计部门责无旁贷。我相信，像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云，决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。