开发商或用“以价换量”应对调控

　　继本月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给后，21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上再度强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　短短几天内中央高层接连就房地产调控表态，表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，重新调整预期。

　　与中央坚持调控表态相对应，华远地产老总任志强一改力挺高房价的强硬态度，两次公开劝告开发商降价销售。任志强直言，劝降是为了避免政府会再出台“核武器”。

　　宏观调控以来，房地产商在力挺房价不降上颇为默契。如今，有多少开发商能对被认为是开发商代言人任志强的劝降买账，还看不到回应。

　　应该说，任志强的声音表达了开发商对中央后续政策出台的担忧，但同时表明，“劝降”说明大多开发商还保有底气死守高房价，所谓“兜里有钱，心中不慌”。

　　房地产开发资金渠道主要来自资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资。由于在房地产调控前大多开发商已经在狂涨的楼市中赚足资金，在2009年宽松的信贷市场上又获得了充裕的资金。大多企业认为扛过今年，或者再长一些应该没问题，但僵持不降价博的就是调控政策的时长。今年以来的宏观调控已经把开发商的四个融资渠道基本收紧了。

　　今年4月17日出台的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道封堵，虽然在香港上市的公司可以到国际市场发行债券，但需要付出10%以上的成本，信托的融资成本达15%-18%。银行贷款上，新政策对房地产公司的信贷融资收缩了规模。北京等城市在房产按揭上对二套房贷的认定标准提高，二套房贷首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，按揭贷款需求大幅缩减，使开发商预售资金大为降低。 然而，通常状况下房地产开发企业要在7、8月支付土地出让金，年底前须付清工程款，资金支付量比较大。

　　专家表示，此时如果政府继续抛出紧缩开发商资金的政策，延长调控的预期，对开发商来说自然都很不利。或许“以价换量”是避免政府出台“核武器”，保全现有利益的权宜之计。

　　从北京楼市看，在预期不明朗深度观望下，8月前三周，北京市仅有8个项目开盘，供应房源不足2000套，而其中别墅和单价超过4万元的高端项目就有5个。

　　而据亚豪机构透露，9月份北京计划开盘的项目达28个，其中纯新盘12个，其开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平。据统计，9月28个计划开盘项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平方米。而12个纯新盘的平均报价仅为19278元/平方米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000-20000元/平方米之间。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，9月计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，对开发商来说利空出尽即是利好，定价上，相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘定价没有任何负担和压力，可以通过灵活的定价策略。

　　另据中原地产对8大城市在销项目的调研显示，保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等房企均已出现价格松动。

　　目前业界比较认同年内后几个月楼市会出现“以价换量”的变化。然而，业界人士认为，“以价换量”之后是否会出现新一轮的恶性反弹还很难说。如果没有后续政策跟进，这个“价”是多少，完全取决于开发商的“脸色”，买家认不认账是一方面，政府调控之手是否还将收紧则更为关键。本报记者 陆昀