收紧商品房预售金监管 房价能降吗？(2)

　　陈云峰就在博客中发文表示，开发商依赖预售款的程度远远高于贷款，而贷款在新政后已经被严格限制，预售金再监管“莫非真的要下狠手断掉开发商血液”？

　　一位不愿具名的开发商就对记者表示，预售金一旦被全部监管，将使企业失去对资金的调配力，首先就有可能导致企业无钱拿地。而如果监管办法突然出台，对在售项目预售金即时开始监管，将打乱企业既定的资金安排计划。

　　- 一家之言

　　建议预售金监管分级处理

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，预售金监管不应急于实行，发布政策切忌因噎废食，并建议“分级处理，适度监管”。

　　首先，监管对象要分级，重点是资质在三级以下，开发面积在10万平米以下，开发经验不足的企业；而对上市公司，无需监管，“证监会在监管，监事会也在监管”，况且即使一个项目出事，它亦有能力负责。

　　其次，监管资金比例也要分级处理，对具有一定开发面积，资质在二级以上，有成熟开发经验、银行资信在4A级以上的企业，只监管1/5的工程资金就可以了，因为“企业自有资金买地，建安费用只占1/5左右”；对于资质在三级以下，开发面积在10万平米以下、开发经验不足的企业，预售资金监管一半，适当留给发展空间。

　　再次，监管阶段持续到竣工验收即可，不必监管到产权登记阶段。

　　- 观点PK

　　“房企可能提前降价回款”

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，如果确信监管办法将出台，房企将极有可能会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款，以避免预售资金被锁定在项目上。而在监管办法出台后，开发商也将被迫加快开发和资金周转速度，尽快竣工，以撤销资金监管。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾分析，本轮楼市调控以来，开发商的多个资金来源均受到限制，包括房地产开发贷款、购房者按揭贷款和上市公司再融资。由于4月中旬以来成交急剧下滑，多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而一旦预售款专户监管，实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商将被迫选择降价，加快资金回笼速度。这意味着，原先许多人预计在10月以后才会出现的降价潮将会提前到来。

　　“可能影响后市供应”

　　而多位房企负责人则表示出对资金监管的担忧。一位不愿具名的开发商对记者表示，如果突然实行预售资金监管，不仅会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

　　还有开发商对记者表示，相对于国外房企融资渠道多样，国内房企主要的资金来源就是银行信贷和销售回款。而目前信贷环境对开发企业来说并不宽松。“特别是一些大型房企，利用一个项目销售回款去拿地、开发新项目是惯常做法。一旦监管预售资金，大房企这种滚动开发模式将受到挑战。”而对于小房企来说，如果试图通过加快开发节奏来实现资金“脱管”，还有可能因抢工期出现工程质量问题。