商品房预售款遭监管 开发商或被迫降价

　　昨日爆出北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，一位开发商代表调侃地表示，虽然大家都明白政策调控的目的就是降价，这种多管齐下的方式，明显是告诫开发商们，这个不得不从。在最近的一次论坛上，华远地产董事长任志强的一番“我从了，你们也从了吧”言论，折射出开发商们的无奈，而业内人士也坦言，目前调控已步入细化阶段，将更加清晰地进行规划，减少灰色地带。

　　调控细化力压开发商资金面

　　据媒体报道，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。

　　对此，地产评论员牛刀指出，这一招很多人只是看见一个房款的先后到账，却并不知道，实际在运作中，确实斩断了楼市炒作的资金链。斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，北京市这个制度的执行，90%以上的楼市投机行为将得到充分的遏制，房价将会理性回归。这是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也向记者表示，北京预售房款将纳入监管，这对房企是利空，开发商以前多违规乱用预售款，预售款按规定只能用于本项目的开发建设，不能用到其它地方。严格规范后将使开发商的资金面趋于紧张，18日地产股的普跌已反映了这一利空。对于该政策的影响，杨红旭坦言，如果这么做的话,会促使开发商降价，但其认为效果不会那么快起效。“皆竟只是部分地方政府在推进这事，并非中央统一行动。 ”

　　开发商投机者遭当头一棒

　　虽然这个政策目前只在北京，但是同为一线城市的上海会独善其身吗？对于7月成交量复苏，成交均价有翘头迹象的上海楼市，北京调控信号带来哪些变化呢？中国指数研究院副院长陈晟向记者坦言，目前调控政策正在逐步细化，力主减少灰色空间，更加清晰化，而北京调整信号的出台，将对一些已经开始蠢蠢欲动的开发商或是投机者当头一棒。其中也包括同为一线城市的上海。

　　“打一个比喻，这个信号实际上就像老师告诉学生上课要好好坐，现在更加细化了，手要放在背后。 ”市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红向记者形象地比喻了此次北京新政的寓意。他指出，其实预售房款的监管，上海银行业一直都是非常严格执行的，本次北京的政策只不过是对其进行了一番细化。“如果上海也执行的话，无非就是再次强化。 ”季宝红坦言道。

　　而对于执行的影响，季宝红表示，专款专用，使得开发商资金的腾挪难度加大，以往开发商有可能拿预售款去拍地，现在严控后，拿地受到制约。“现在开发商就不能玩十个杯子，五个杯盖的游戏了。 ”

　　地产评论家、上海春之声集团董事长朱大鸣也向记者坦言，此番政策如果在沪出台，势必会对一些原本资金就紧张或是早前疯狂拿地的企业带来资金压力，部分开发商将降价求资金链稳定。

　　而一位不愿具名的开发商代表则向记者坦言：“这是政府要你降价，同时让你不得不从。 ”他指出，此次如果对于开发商预售房款的严格监管，将对于开发商的资金要求更为严格，特别是在全国有项目的大型房企，目前他们的资金都存在全国调配的情况，若被银行监管，将影响资金的流动和调度，从而减缓部分项目开发的时间，因此大型房企有可能会要求各地适时降价进行，确保资金面健康。但他也表示，这里面还是有一定的机会，如果开发商转变思维，掌握新规则，并加快开发速度，充分发挥效力，反而有利于提高开发周期，未来的总供应量应该不会受大的影响。(记者 张骏斓 )