地方调控楼市加力 卡住开发商资金链

　　近日,房地产行业又传来新消息,北京市有望在年内实施商品房预售资金监督管理暂行办法,这也意味着,开发商的资金链将面临更严峻的挑战。

　　据了解,新规定核心内容便是对预售资金的限制,消息人士透露,今后,开发商不得直接收存预售资金,购房款将直接进入监管账户,同时,预收款将被分成基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,监管部门分别对其进行监管。

　　北京是第一个酝酿执行楼盘预售款专项监管政策的城市,但并不是唯一一个。有消息称,苏州也在酝酿专款专用的政策。

　　业内人士表示,楼市新政出来以后,开发商资金链已经吃紧,该办法一旦实施,开发商必定会考虑降价以获取流动资金,否则,“购地—盖房—销售”这本该正常运行的循环将就此打乱。

　　日前,决策层已经明确表态,要继续实施楼市调控政策,有购房者怀疑,这次再出台新的政策,是前一段调控的进一步实施,还是新一轮调控的开始?

　　新规卡住开发商资金链要害

　　楼市新政已满四个月,专家分析,目前开发商已经到了资金链即将断裂的关键时期,此时出台限制预售资金的政策,将卡住开发商资金链。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松在接受南方日报记者采访时说:“开发商有降价的可能,如果开发商对资金的需求很高,就会降价,特别是那些实力较弱的房企,他们需要回笼资金。”

　　“如果对这个资金方面不进行监管,开发商会通过预售楼盘的预收款,投到下一个项目上去,而不是用到预售楼盘上面,只有专款专用才能解决这个问题。”赵松告诉记者。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示,该办法一旦实施,将会给开发商的现金流造成影响,有可能起到打击囤地惜售以及降低房价的作用。

　　李文杰分析,如果对预售进行监管,也就意味着开发商必须要加快销售回笼资金,才能够达到单一项目的预付款这样的目标。目前有开发商不急于降价,不急于回笼资金,主要是因为他们从不同项目资金之间进行拆借,卖得好的,他也有可能调配一些资金,有些项目不卖。

　　有房地产行业的分析师表示,该政策对未来影响非常大,尤其是专款专用将会让很多地产企业放慢开发脚步,该分析师举例,以前一家企业可以用预售款来用活开发资金,但现在政策一出,这笔资金只能是定时定点的去使用,不利于地产企业相互竞争。

　　西南证券房地产行业分析师肖剑认为,最实际的作用是短期内对购房人心理预期产生影响,促使购房人加剧观望,但从长远来看,对行业整体影响不大,一些企业在此之前预售账款都已经收回,这项政策可能会对开发企业的现金流造成影响。

　　仍是新政延续

　　有分析人士指出,现在正是开发商与购房者博弈的僵持阶段,决策层也在观望前期楼市政策效果,此时出台对商品房预售资金进行监管的政策,被业内怀疑是否意味着新的一轮调控即将开始。

　　但是,昨日,在记者采访中很多专家认为:“并不意味着新一轮的调控。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松在接受南方日报记者采访时表示,“这个政策不是新的措施,之前就有提过,这个措施值得推广,早就应该实施了。”

　　“国十条”对土地资金等方面都有很详细的规定,现在出台这项政策主要是要落实前阶段的政策。

　　商品房预售款专项账户管理从2007年就开始酝酿,今年4月,住建部更是专门出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。

　　《通知》规定,“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”

　　我爱我家副总裁胡景晖认为,虽然这不能视为新的一轮调控政策,但非常有效力。其主要原因是,这个办法不像其他调控政策是临时性的,这个办法将会长期执行。

　　-专家建议

　　考虑取消预售制度

　　虽然年内实施商品房预售资金监督管理暂行办法,将会影响一部分开发商的资金链,但是,很多业内人士分析,按照目前的房价水平,房地产行业盈利能力十分强劲,其高盈利性决定了其融资的便捷,因此该政策并不能真正触动开发商的资金链要害。

　　据了解,2010年上半年房地产信托多数资金通过银信合作产品流入房企。

　　有专家建议,不如直接取消预售制度。著名房地产律师秦兵认为,中国的预售制度对房屋质量造成了不可想象的损害,要解决这个问题最好的办法就是取消预售制度,让开发商卖现房,房屋质量一定会好点,房价也一定会降下来。

　　赵松也对南方日报记者表示,这个措施,对于规范房地产市场而言是很有用的,但最好的办法是取消预售款制度。

　　但是,也有专家认为,不能取消预售制,因为一旦取消商品房预售制度,在供求关系尚没有得到根本扭转之前,预售活动并不会自动终止,而是很有可能会以私下交易等违规形式继续存在,会进一步扰乱房地产市场秩序。

　　驻京记者吕天玲实习生周祖燕鄢杜贺