学者：房产调控亟须提高政策执行力与精准度

　　浸润着太多利益的房地产价值链，正处于结构转变的关键时期。

　　尽管从今年4月15日“国十条”出台以来，原先高烧不退的楼市已呈现局部降温迹象，成交量急剧萎缩即是明证。但从京沪穗等指标城市部分楼盘逆势上涨以及7月全国70个大中城市房价同比上涨情况来看，本轮调控目标显然远未达到。可是，已经有人按捺不住了。例如，中房协就建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。而某些经济学家更是发出若房价下跌80%大家都完蛋的耸人警告。国际舆论似乎也很配合，断定中国房地产市场早晚要崩盘，中国经济将因此倒退十年以上，等等。

　　在信息产生和传递渠道多样且甄别成本日渐提升的今天，有关市场参与主体针对中央关于房地产调控大打舆论牌、悲情牌乃至经济崩盘牌，看起来似乎心系经济增长和市场稳定，其真实用意，却是试图影响政府政策。可以说，房地产商以及反映其利益的市场参与主体，近期围绕房地产调控展开的空前游说，正释放出在市场失灵的情况下，某些既得利益者试图绑架政策，希望出现政府干预最终失灵的危险信号。

　　众所周知，国内房地产市场失灵许久。市场不仅无法有效率地合理配置住房，而且滋生出严重的经济和社会问题，成为影响财富合理分配、经济平稳发展和社会稳定和谐的重大障碍。笔者从不否认市场经济是人类所发现的相当有效的组织生产和安排分配的方式，但谁都知道，市场经济绝非尽善尽美，放眼全世界，不受政府有效干预的自由市场体系，是一个被赋予理想或政治色彩的假命题，其本身是脆弱的，它的脆弱不是由于经济上的原因，而是由于政治上的原因。以中国来说，在经济转轨阶段，由于法治建设滞后，从而在向新体制过渡的过程中催生了阻碍市场经济健康发展的最大障碍——利益集团。这在房地产领域表现得尤其突出。对房地产利益集团来说，公平竞争实是一种负担，于是我们看到，这些年来，他们通过各种渠道试图游说政府建立起各种反对干预的制度，进而维护既得利益。显然，这是十分危险的倾向。

　　令人担忧的是，在国内楼市表面繁荣的背后，是财富畸形集中造成潜在经济与社会矛盾的可能激化、市场混乱秩序加剧和系统性金融风险的不断累积。放眼全国，居高难下的房价，极有可能成为引爆社会矛盾的潜在导火索。在投资房产可迅速催生亿万富豪的市场环境中，刚性需求被投机需求所挤压，非理性的市场炒作取代了正常的市场交易。少部分富人掌握着一线城市核心区域的相当一部分房产，社会财富迅速向这些人集中，业已拉大的贫富差距经由房地产市场的推波助澜，再次被拉大。更危险的信号是，部分既得利益者在攫取巨额财富后，正利用政府对房地产泡沫可能破灭的顾忌直接或间接地干扰政府决策，明显影响了政府整治市场秩序的政策执行效果。

　　但是，从各国房地产发展史来看，只要是泡沫，早晚难逃破灭命运。何况今天的中国经济对房地产业的依赖已经很大很危险：投资的四分之一集中在房地产行业，不少地方政府税收的一半来源于房地产的贡献，与房地产业高度联动的产业超过30个，住房信贷更成为不少银行的主食。显然，一旦爆发中国版的次贷危机，房地产病毒就会通过已有的传导机制迅速感染中国经济链的绝大多部分环节，进而引爆系统性的经济与金融危机。日本、美国以及我国香港特别行政区的前车之鉴，理应值得我们镜鉴。

　　现在看来，决策层自去年下半年开始尤其是今年4月以来挤压房地产泡沫的政策，能否产生实际效果，特别需要相关部委、各地方政府以及作为市场主体的房地产企业和其他参与者的配合与一定程度的政策协调。在当前情况下，特别需要中央痛下决心清除既得利益者对有效调控的干扰。因为在这个潜伏着巨大风险且利益链错综复杂的行业，如果没有一套足以阻断既得利益者对调控政策干预乃至绑架的执行机制，是无法将中央政府的调控愿望化为有效率行动的，甚至有可能半途而废。

　　可见，中国要建立好的市场经济，并为经济在战略转型中提高民生福祉营造健康的制度执行环境，有效的政府干预不仅必不可少，而且永不过时。笔者由此认为，业已进入调控关键时期的房地产市场，亟须提高政策执行力特别是调控政策投放的精准度。而只有把京沪等指标城市高企的房价真正降下来，并切断盘踞其间的利益链，才能切实提高政策执行效果。所以，笔者还建议，政府在整顿房地产市场秩序的同时，注意挖掘和提升传统工业增长潜力和利润空间，为替代性支柱产业的发展提供配套的政策支持，充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用，使之成为引领中国经济可持续增长的新引擎，以逐步摆脱经济发展对房地产的过度依赖。

　　(章玉贵 作者系上海外国语大学东方管理研究中心副主任、经济学博士）