北京商品房预售款设监管账户 房企滚动开发遇阻

　　继青岛、石家庄、武汉之后，北京有可能在今年出台商品房预售款的管理办法。《每日经济新闻》记者昨日(8月17日)了解到，部分房企已经拿到了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。

　　《暂行办法》明确，预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。开发商使用预售资金时，则需要申请，并经过监理部门确认。

　　针对此消息，北京市住建委的相关负责人昨日并未明确否认。来自企业的观点认为，在银行贷款审核趋于严格的情况下，预售款的专用将对企业的资金状况带来很大影响。

　　多地加强监管

　　《暂行办法》明确，今后房地产企业申报项目总投资 (即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件。

　　同时，房地产企业不能直接收存预售资金，而是由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。

　　另外，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　昨日，《每日经济新闻》记者就此事向北京市建委求证，相关人士并未否认，但对于《暂行办法》是否处在征求意见阶段，以及何时出台，该人士未予答复。

　　北京并不是第一个酝酿出台预售资金管理办法的城市。今年1月，青岛便出台《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》，规定设立商品房预售款的监管专用账户，由监管机构、监管银行、开发企业三方签订监管协议。今年6月和7月，石家庄和武汉也分别出台了类似的办法。

　　此前各地的规定中，尽管明确设立预售款专用账户，但并未明确监管机构和监管主体。开发企业能够很容易将这笔款项取出，一些企业甚至未将预售款存入指定账户，而是直接使用。

　　尽管主管部门未予确认，但在接受记者采访时，不少业内人士均对新规的出台表示乐观。华业地产副总裁陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，作为本轮调控的配套手段之一，北京出台预售款新规的可能性很大。

　　加剧资金压力

　　今年4月20日，住建部曾出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度”。

　　《通知》规定，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　据了解，在2007年和2008年上半年房地产市场大热时，各地纷纷表态，将加强商品房预售款的管理，但随着金融危机的爆发，以及由此引发的楼市低迷，遂暂时搁浅。直到2009年市场回暖，这一建议再次被提起。

　　“若这一新政得以落实，将进一步加剧企业资金紧张的局面。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，随着今年4月“国十条”的出台，企业的资金状况愈加紧张。

　　“在企业获得银行贷款越来越难的情况下，加强预售款管理，其影响不亚于将企业自有资金率提高5个百分点。”张大伟向记者表示，为缓解资金紧张局面，企业将可能采取降价销售。其中，纯新盘项目的降价压力最大。

　　根据国家统计局的数据，今年1~7月，全国房地产开发企业的本年资金来源中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。定金和预售款甚至超过国内贷款。

　　“房地产是资金密集型行业，资金成本占据企业成本的很大部分。”华业地产副总裁陈云峰向记者表示，“预售款是企业最容易获得资金的渠道，如果换做其他方式，成本极高。”

　　按照多数地方的规定，预售款应当用于本项目的工程建设。而据了解，不少企业往往将预售款用于拿地、开发新项目等。

　　陈云峰称，开发商并不只做一个项目，不少企业的业务也不只局限在一个城市，因此，资金状况将在很大程度上决定企业的生存与发展。

　　《每日经济新闻》记者昨日随机采访了几家企业，个别企业表示，若预售新政出台并严格执行，将会采取一定的应对措施，其中不排除降价促销。(记者 张敏)