三问楼市那点事儿：下半年将走向何方？(3)

　　问企业

　　消“民怨”拓“钱途” 怎么玩

　　“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云。十年后，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。”

　　如经济学家樊纲所言，“十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云”。十年，中国房地产经历了一个高速增长的辉煌。然而，面对数次调控带来的考验，十年后再次相聚博鳌，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。怎样减少经济周期的负面影响？怎样预防政策调控的严厉打击？商业地产和地产金融创新成为探讨最多的话题。

　　十年一觉 商业地产当道

　　商业地产缘何受到如此青睐。“一个原因就是这么多次针对楼市的宏观调控，几乎每次都是针对住宅市场。住宅市场的风险较高。”平安物业投资管理有限公司董事长邹益民在论坛上透露，目前越来越多的房地产公司表现出对商业地产的热心。

　　以万科为例，作为房地产行业龙头，曾经宣称专注于住宅市场的万科从去年底开始转变思路，宣布进军商业地产领域，住宅与持有物业比例将调整为8∶2。之所以放弃坚守只做住宅的理念，最主要的原因就是万科深受2008年的调控影响，当年净利润只有40.3亿元，同比下降了16.7%。

　　在博鳌论坛上，对于商业地产抵御政策风险的警示有着更为鲜活的案例解读。

　　金地集团董事长凌克表示：“我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在2倍左右。如果长期持有办公楼，包括租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，有4倍多回报。” “做商业地产可以分享到资产升值时段带来的丰厚利润。”邹益民表示，商业地产的高回报率有着巨大吸引力。

　　也有开发商向记者表示，中国经济包括中国的房地产已经度过了一个黄金十年，然而经济总存在周期性。一旦出现周期性调整，对住宅市场将是致命的打击。“更多的房企开始考虑商业地产也出于对从宏观经济周期的考虑。”

　　资金为王 加速金融创新

　　资金是房地产开发的根本，地产融资一直都是博鳌房地产论坛的热点。这一次，房地产企业开始更多的谈到地产金融创新。

　　凌克表示，中国房地产的开发资金的来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。而来自银行的资金占比达到67%。

　　这种过度依赖银行的现状，在宏观调控时就容易暴露出较多问题。万科副总裁肖莉在主题演讲中表示。过度依赖银行，使银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化。资金来源和行业惊景气度高度相关，共振加剧行业波动。预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险。民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。

　　“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。”盛世神州房地产投资基金(北京)管理有限公司董事长张民耕表示。

　　张民耕看来，房地产基金的对房地产行业的作用体现在几个方面，第一，能动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发中。增加供给，缓和供求矛盾，平抑房价，降低中国城市化的经济和社会成本。

　　第二，房地产投资基金促进行业分工细化，可以分化出房地产开发、投资、基金管理、营销和物业管理，促进行业健康、精细、平稳发展。此外，房地产投资基金使中小投资者能够从源头上进入房地产开发，分享城市和房地产开发红利，减少盲目投资需求，增加理性投资需求。

　　肖莉认为，要加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。此外，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。