半年报透露楼市风云变幻 机构分歧加剧

　　近期，上市房企纷纷出炉“靓丽”中报，不过，在中期业绩大增的背后，是房企流通股东和高管们对未来市场风云变幻与日俱增的分歧。已公布中报的46家A股房企今年上半年继续遭遇机构的整体减持；各大房企的高管层走马换将日益频繁；董事会对未来市场预期的词汇也开始“风格转换”，“谨慎、稳健、低风险”成为房企策略的新主题。

　　业内人士指出，“长期看好、短期回避”是目前机构投资者对地产股的主流看法，随着楼市调控的进一步深化，地产板块仍将继续震荡；下半年，房企销售压力将明显增大，其拿地与新开工计划都可能面临萎缩，房企高管层的运营水平将受到更大的考验。

　　机构分歧加剧

　　“我方唱罢你登场”。今年上半年，A股地产板块依然受到机构的集体减仓，不过，有退出也有进入，有“唱空”也有“唱多”。进入下半年，多空双方的分歧预计将加剧。

　　据Wind数据统计，截至8月17日，申银万国行业分类下的A股地产公司中已有46家公布2010年中报。46家房企中，仅有8家房企二季度末的机构持股比例环比上升，其余38家房企的机构持股比例均不同程度下降，占比超过八成。与去年同期相比，二季度末机构持股比例下降的房企达43家。

　　二季度末，基金对房企的持股比例下降更为明显。其中，基金持股比例环比下降的房企多达41家，而同比降幅超过20个百分点的房企达到19家。“万保招金”四大房企二季度末均遭遇了基金的整体减持。

　　万科(000002)中报显示，二季度末，基金持股49154.51万股，占公司流通A股的比例为5.09%，比一季度末下降4.12个百分点，比去年同期下降10.64个百分点。二季度，万科基金持股中，新进基金6家，减持10家，增持10家。中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深减持量最大，达7238万股。

　　不过，几只QFII基金和部分保险资金依然看好地产股。其中，万科是最被QFII机构认可的A股地产公司之一，高盛、摩根士丹利、瑞士银行三家都持有该公司股份，持股市值合计超过20亿元。值得注意的是，三家机构是二季度新进驻万科的。其中，高盛持股13818.81万股，占比1.26%；摩根士丹利和瑞士银行持股分别达9848.41万股和6974.71万股。

　　荣盛发展(002146)还受到保险资金的青睐。公司十大股东中，中国人寿以自有资金持股1280万股，占总股本的0.89%；这也是二季度新进入的资金。

　　最新公布的券商研究报告对房地产业的看法也有所分化，其中看多的机构开始增多。中投证券最新发布的房地产报告认为，9、10月份主要城市楼市出现“价跌量升”是大概率事件，行业调整将向更有利于行业龙头和优势公司的方向运行，板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变。

　　部分业内专家也认为，目前是地产行业上升周期中的“中场休息”，楼市成交的萎缩是区域性和结构性的。机构投资者依然看好该行业后市发展。

　　高管压力陡增

　　今年上半年，46家已公布中报的房企合计实现营业收入779.52亿元，同比增长32.2%；实现营业利润175.34亿元，同比增长52.1%；营业利润率达22.5%，同比提高3个百分点。不过，随着调控的深入，房企今年下半年至明年的销售压力陡增。

　　中报数据显示，房企的费用已经上升。据统计，今年上半年，46家房企销售费用、管理费用和财务费用等三项费用合计达64.05亿元，同比增长19%；其中，管理费用的同比增幅达33.65%。业内预计，楼市调控不会放松，下半年，房企在销售和管理方面的费用将继续上升。

　　万科董秘谭华杰指出，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。同时，反映市场重要供需关系的成交批售比(商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年为1.5。现在随着存货上升，需求减少，转为供大于求，开发商的销售压力将明显增大。

　　在此背景下，房企高管的变动也日益频繁。据不完全统计，最近3个月以来，国内房企高管出现辞职、调换等变更现象已超过20起。包括金地、合生、碧桂园、SOHO中国在内的公司均发生高管离职现象。

　　在部分高管离职的同时，也有高管于近期增持公司股票以彰显信心。在金地集团(600383)上海总经理赵汉忠离职之后，公司董事长凌克等多名高管买入公司股票。其高管均承诺，买入的股票6个月内不会卖出，随后也将会按照有关法律法规的规定，每年卖出股数最多不超过上年末持股数的25%。

　　董事会气氛凝重

　　对市场环境变化，开发商无疑最为敏感。在多数房企中报中，董事会谈及企业今后运营策略时均表示出“谨慎”和“稳健”的趋向。大型房企扩张也转向二三线城市等低风险区域。

　　龙湖地产(0960.HK)16日公布的中报显示，上半年公司合同销售104.9亿元，同比增长30.7%，净利润22亿元，同比增长51.4%。公司表示，将坚守区域聚焦战略，重点发展环渤海和长三角等战略区域，根据市场环境审慎进行新增土地储备，严格控制土地价格和支付进度。下半年，公司将继续促进高周转，通过合理定价、异地拓展客源等灵活措施，积极促进各项目销售目标的达成。

　　保利地产(600048)表示，行业调控已经成为“常态”，公司将加大二三线城市投资，及时调整产品结构，积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加 新的盈利增长点。

　　金地集团认为，下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价可能进一步下滑；为此，公司将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。

　　万科总裁郁亮认为，此次政府调控决心和力度空前，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。在拿地策略上，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本。本报记者 林喆