中房协上书国务院引发楼市新一轮严格调控

　　前日,《人民日报》再次发表有关楼市言论,呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。而就在此前一日,国务院副总理李克强在北京考察廉租房建设项目时重申严格楼市调控,称要积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求。而昨日有媒体报道,住建部已经将一份标明“好的”和“差的”开发商名单提供给银行系统,国土部、住建部、央行等多部委开始展开“联合作战”,新一轮打击开发商囤地囤房行动开始。

　　这是自上周中房协透露已“上书”国务院建议暂缓再出楼市调控新政以来,监管层及官方媒体又一次以实际行动重申严格调控,及时地拨乱了反正,以正视听。

　　◆◇楼市博弈又一轮

　　《人民日报》及时刊文以正视听

　　近日有报道称,相比6月份,7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”,宣称楼市开始复苏,房地产市场又进入“上升拐点”。“史上最严厉”的楼市调控成了“百日维新”。前日《人民日报》发文指出,这是一个刻意隐瞒真实情况的“暴涨”,楼市调控政策预期效果还远未达到。

　　报道称,以北京为例,7月北京期房住宅成交总量为4950套,环比6月上涨16.7%。与6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基数特别低,并且7月份的成交量与调控前3月份的成交量相比仍相差很多。进一步对比数据发现,虽然成交量有所上升,但均价低于15000元/平方米的低价盘是成交量的主要来源,这其中,部分远郊区项目低价热销的楼盘又是主要贡献者。另一方面,成交价格下调明显开始加速,7月份北京商品房成交均价为21140元/平方米,环比6月下调了5.2%。而其他城市成交量的“暴涨”,原因也大致如此。

　　文章指出,对于一个月的成交量上扬,不宜过度夸大,据此来判断“拐点”来临更是没有任何依据。而一旦营造出“暴涨”的氛围,就可以推动更多人恐慌性购房,开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。所有夸大其词的炒作,所有的阴谋阳谋,目的只有一个———干扰调控,误导预期,获取暴利。

　　“中房协上书”事件成导火索

　　《人民日报》此次发文,也许并不仅仅针对的是楼市调控“百日维新”的报道,近日引发各界较大争议的“中房协上书”事件或许才是真正的导火索。

　　此轮楼市调控正至最微妙时刻,上周在海南博鳌召开的一个房地产论坛上,中房协副会长朱中一透露,中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。他表示,在目前的调控新政下,土地购置、开发投资等指标均在下降,房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性,需暂缓出台新的紧缩性调控政策。

　　作为房地产企业利益代言人,中房协的此番建议立刻遭到驳斥。著名经济学家樊纲就指出,GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%,是经济增长正常回调的结果,“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”

　　不过,在不少房企惶惶不可终日的时刻,即便是这样的一条信息,还是成了不少人的“速效救心丸”。正如本轮楼市调控以来,那些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮、7月成交量“暴涨”等夸大其词的炒作一样,“中房协上书”的消息传出当天,地产股就大幅拉升,成为提振大盘的主力。

　　李克强强调坚决抑制地产投机

　　“速效救心丸”终归只能治标而非治本,很快,监管层就着手还击,以正视听。

　　8月13日,国务院副总理李克强在北京考察廉租房建设项目时明确表示,中国将继续贯彻国务院关于房地产市场调控的政策措施,坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。

　　此外,继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,银监会近期也向住建部表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。而对于“黑名单”上的企业,商业银行在融资方面、重组方面将给予限制,以打击囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为。

　　国家统计局发布的数据也表明,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,7月份房价环比则与6月持平。可见目前房价基本处于盘整回落态势,但仍在高位僵持；从地区看,部分一线城市的房价仍在高位徘徊,部分二三线城市仍在上涨。中原地产监测的8个重点城市中,7月份均价上涨的有5个,下降的仅3个,说明政策的预期效果还远未达到。

　　正如《人民日报》文章所言,房价一旦出现反弹,则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。而从此次楼市相关利益集团与监管层的交锋来看,当前对房地产市场宏观调控政策仍将坚持不动摇。

　　◆◇发展商积极自救

　　十大标杆开发商业绩不错

　　在房地产市场仍将维持紧缩政策背景下,十大标杆开发商仍取得了不错的销售成绩。

　　在过去四个月的成交量中,这些房企销售仅5月表现出低迷,6月随即反弹45%,其中万科、保利、雅居乐、金地6月销量环比增幅均高过50%,万科、保利当月的销售量更是达到历史高位。7月,十大标杆房企成交面积达到245万平方米,虽然环比上个月下降10%,但比去年同期仅低5%,基本持平去年的月均成交面积252万平方米。显然,较之于仍处低谷的新房市场,这些房企的表现明显优于大市。

　　近日,中原地产对8大城市7月销售量最高的40个楼盘进行调研发现,其中标杆房企的楼盘占65%,而这些热销项目总体上具有以下几个特征:郊区低价房；低价入市楼盘；降价促销楼盘等。具体来看,不少标杆房企的新盘,近期也采取了售价低于周边在售项目的策略。

　　降价促销成地产企业“王牌”

　　在中原地产调查的40个热销楼盘中,发现有不少在售楼盘采取了降价或赠送面积等策略,并以知名开发商项目居多:绿地、万科、龙湖、恒大、中海、金地、招商、富力、绿城、万达等大型跨区域发展商纷纷展开降价,幅度也多在10%左右。

　　而以广州为例,7月销售套数超过100套的4个楼盘中,天马河国际公馆降价约10%；学府花园开盘当日打了8折；富力金港城折扣优惠从95折提升至了92折；花都雅居乐也降价约10%。

　　中原地产分析师指出,在品牌开发商的热销项目中,目前有一半以上的项目采取了降价促销策略。从历史经验来看,标杆房企在历次市场调整中通常都选择率先降价。调整中后期,先行降价后加快资金周转的房企才有能力趁低吸纳优质土地或并购项目,并在市场回升后,扩大业务规模及市场占有率。目前,标杆房企中,保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等各家房企均已出现了价格松动。

　　业内人士指出,从监管层的种种行动和表态来看,指望调控放松是不可能的,对于开发商来说,降价促销才是正道。

　　记者卢轶