土地开发因何只有暴利没有风险

　　最近一份全国有1457宗闲置土地的“黑名单”被披露。对此，各地有遮掩有坦诚，但是否能真正清理闲置土地，进而能够控制房价，是颇成问题的。

　　自国家宏观调控楼市以来，出台政策不算少，加上以往的一些政策，房价应该有所回落。譬如，几年前国家曾出台一个土地闲置两年无偿收回令，一连串楼市宏观调控政策出台后，楼市交易少了，开发商资金回笼少了，银行收紧银根，开发商融资难了，如果土地闲置两年无偿收回的政策得到严格执行，无疑将掐断一部分开发商的资金链，再坚挺的房价也得下跌。可是今年7月的全国大中城市房价竟然同比上涨10.3%。看来，那些宏观调控政策并没有得到认真贯彻，起码土地闲置两年无偿收回的政策没有得到严格执行。

　　开发商囤积闲置土地有他们的利益所在。据测算，所有披露的1457宗闲置土地的合同价款只有256亿元，如果容积率为1的话，楼面地价只有256元/平方米。以目前京沪穗深的土地均在万元之上，即使一些二三线城市也要在几千元。这些闲置土地在十年甚至十年不到的时期内涨了几十倍甚至上百倍，如此高利润的生意哪里去找？

　　不过这一切都是建立在过高的房价之上的。现在清理闲置土地就是要打破这样的利益链条。但是，目前的清理能不能打破呢？很难。

　　首先，目前的土地闲置分成两种，一种是因为政府原因，还有一种是企业原因。政府原因的要占全部闲置土地的一半以上。毫无疑问这部分的闲置土地政府是不能无偿收回的，因此对开发商来说是毫发无损的。

　　剩下不到一半的企业原因的闲置土地能否无偿收回？也难。

　　闲置土地早已超过两年，在政府督促帮助之下总算开工的土地，自然是不可能再无偿收回了。因此，在这方面开发商只有赚头而无损失。

　　那么被收回闲置土地超过两年的开发商是否真受到损失呢？恐怕少之又少。土地闲置两年无偿收回的政策已经出台近三年了，但具体规定土地出让付款细则出台只有半年不到，它规定：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年。因此当时许多拿地企业其实是不付款的。

　　即使出钱拿地的，许多企业拿的也不是自己的钱，例如北京顺义区拍地给自己的下属公司大龙地产，大龙地产拿地后直至被收回，一直没付过钱；再譬如上海江桥镇拍地，拍地的政府居然借钱给开发商来拍地。拿地后一直拖着不付款，直至整好地盖起楼开始出售才付土地款的开发商，全国不知有多少。

　　即使用自己的钱拿地的，土地闲置超过两年而被收回的，据我们所知也几乎没有无偿收回的，开发商多半能够拿回自己的钱。现在上海已有15幅闲置土地已收回或已启动收回程序，没收还是退回开发商拿地的钱，或者压根儿当初开发商就根本没怎么付钱？一切我们不得而知。

　　不严格执行已有政策，土地开发变成只有暴利而无风险的行当，那么很难指望清理闲置土地来使楼价回落。

　　□郁慕湛(上海 财经评论员)