空置房口水战仍在持续 谁能揭开空置房谜团？(6)

　　小常识

　　空置房定义：

　　官方：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

　　市场：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

　　另有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。

　　退税“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所谓“空置房”，即开发商建成而没有销售出去的商品房。

　　空置率的种类：

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。

　　房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。

　　房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

　　空置率、空关率比较：

　　空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”空置房。

　　“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。“空置率”、“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之空置率极低，房价则将继续上升；而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值却能体现出使用价值。

　　空置率的算法：

　　当前流行的空置率的计算方法有三种：

　　空置率＝全社会空置房面积/全部住房面积

　　空置率＝空置商品房面积/最近三年内竣工面积

　　空置率＝空置商品房面积/当年竣工面积

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有专家指出，这不适用于我国。由于西方国家的大规模城市化进程早已结束，而中国才刚刚开始。中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。