三套房贷收紧 楼市再生变数？

　　近日，对于市场传言的“银监会已建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州四地第三套房贷；对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%”这一消息，尽管银监会最终澄清，但如杭州等城市已全面暂停三套房贷，受此波及南京一些银行也暂停此项业务。业内更多的解读则认为，政策收紧仍是主调，指望松动不大现实。而一些楼盘也在加紧推房入市。在此背景下，开发商是放弃幻想快速销售，还是继续硬撑等待转机？为此，我们邀请苏垦机构董事长经纶和南京同步房地产投资顾问有限公司总经理史刚对此进行探讨。

　　-本版主持 彭平

　　正方

　　短期内不会出现大变局

　　经纶 苏垦机构董事长

　　短期内市场不会出现大变局，市场博弈已从短期进入中期，开发商仍会根据具体市场情况调整策略。”

　　三套房贷在一些城市的叫停，很明显一点就是放出政策信号：楼市调控政策短期内不会松动。

　　与此同时，在调控经历这么长时间以后，消费者的预期也已经发生了改变。在调控初期，许多认为市场在成交下滑的同时房价将大跌，而3个多月的市场僵持，房价并没有出现大起大落，尽管短期的观望仍在持续，但指望房价下降的预期已逐步淡化。许多买房人已经开始出手。同时，供求关系也在发生微调。从短期观望到中期出手，整个市场一步步出现分化。　

　　从开发商而言，开发商也不是一家人，各自的情况各不相同。在目前的南京楼市里，一些楼盘已经采取行动，大幅优惠折扣等等调整价格，房价已经开始回落。对于那些急需资金的开发商，调整售价快速出货也很正常，而资金实力雄厚，有足够资本支撑当前淡市的，仍然能够等待博弈。因此政策对各家开发商影响不尽相同。

　　事实上，开发商阵营从这几年已经出现结构变化，那些全国性房企、上市公司、央企以及地方国企，越来越活跃。它们在上一轮的土地拍卖中表现非常抢眼，已经显示出强劲实力。而这些企业很多都是综合性企业，遇到当前的冷市，也不一定非得依靠卖房来回笼资金，它们有许多其他的资金渠道。这些房企能够叫板市场，继续硬挺，而不是像外界想象的那样，一旦出现市场转变就立马抛盘快跑。它们博弈市场的砝码很多，而它们的按兵不动或者说不为冷市所动，会对整个市场产生较大影响，也就不会出现大面积降价跑路的情况。

　　总体而言，短期内市场不会出现大变局，市场博弈已从短期进入中期，开发商仍会根据具体市场情况调整策略。

　　反方

　　下半年将现量升价跌

　　史刚 南京同步房地产投资顾问有限公司总经理

　　南京近期成交量有所上升，这并不是因为市场本身回暖，实际上是由于一些新开盘的楼盘定价比较适中。下半年楼市仍呈现下行趋势，会有一个量升价跌的过程。”

　　三套房贷的政策其实是个老政策。从南京近期以来的市场表现来看，成交量有所上升，但这并不是因为市场本身回暖，实际上是由于一些新开盘的楼盘定价比较适中，致使量上有变化。

　　开发商因资金压力而出现集中降价跑量目前暂时不会出现。从当前迹象来看，开发商资金紧张并没有凸显出来。事实上，4月份在新政出台之前，许多楼盘销售业绩还是不错的，开发商手头已经有部分现金流，而压力的来临，一个时间节点是九、十月份，一个则是年底的“年关”。九、十月份会有一部分贷款的还贷压力，年底则是工程款的支付压力。开发商的现金流主要也是靠卖楼来回笼，所以资金压力也会随时间推移而出现。

　　从整体而言，下半年楼市仍呈现下行趋势，会有一个量升价跌的过程。但这个价跌并不是说出现整体的大幅降价，而是很多新开的楼盘降低开盘价预期，这也是下行。

　　此外，从政策层面而言，就前面说到的三套房贷，并不是什么新政策，而只是重提。从政策实施效果而言，新政策再出台的可能性很小，但这个老政策重提，却会对消费者的预期产生较大影响。买房人在新政出台后本来就产生了抄底心理，但底到底在哪里谁也不知道，如今重提三套房贷，会令买房人产生新一轮观望，那么抄底的时间也将被延后。所以政策影响到的并不是需求，而是买房人的信心，需求一直存在，在政策影响下这些需求被人为延后了。

　　这一轮调控另一个比较明显的转变是，楼盘价格越来越向价值靠拢。那些从市场中获得诸多溢价，而在产品上又少有投入改进的开发商，将会在这一轮调控中面临更大的危险。