楼市密集调控半年 房企中报屡创历史佳绩(4)

　　原因探究

　　二三线城市是成交主力

　　万科、招商、恒大的企业报表中,可以发现一个统一的特征:随着市场的深入发展,二三线城市的成交在业绩表中,比重越来越大。而这,甚至也已经成为了整个房地产市场的一个特征。

　　在万科中报中可以看到,上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中,在北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场第一,而在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市则是继续保持市场占有率第一的位置。由于近年来万科购地逐步转向二三线城市,万科的各区域发展也更趋平衡。环渤海区域今年上半年的销售规模超过了此前长期处于领先的长三角区域和珠三角区域,而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

　　而这一趋势,在恒大7月的月报上则更为明显,2010年7月,恒大合约销售额占比较高的地区包括:济南21.6%、成都及周边10.3%、广东8.0%、重庆7.9%、长沙7.2%、沈阳6.6%。二三线城市在成交中所占的比重越来越高。在政策调控期内,恒大全新进入济南市场开工、建设并连开两盘,在市场低迷的7月为集团贡献超过两成的销售业绩。通过快速拿地,快速开发,把中价位的精品房快速销售,将土地增值部分的收益让给中国的老百姓,企业赚取合理的利润,这也是恒大民生地产理念的一部分。

　　除了企业的个案,在区域内,二三线城市成交的攀升也很明显。近日,广东省房协发布的《2010年上半年广东房地产市场分析报告(地区篇)》中可以发现:今年上半年,广东房地产业发展带有明显的地区差异性。虽然房地产开发投资珠三角占主要份额,但是粤东、粤西、粤北这些区域的比重逐年增大。

　　多年以来,广东的房地产开发投资都集中在珠三角9市(广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆)。近年来随着城市建设力度的加大和经济水平的不断提高,粤东、粤西、粤北的房地产市场得到了较快发展。今年上半年粤东4市(汕头、揭阳、潮州、汕尾)、粤西3市(阳江、湛江、茂名)和粤北5市(韶关、河源、梅州、清远、云浮)的房地产开发投资额占全省比重分别为3.6%、4.2%和6.6%,较去年的比重均有提高。

　　省房协认为,粤东、粤西、粤北商品房的开发投资、新开工面积、施工面积等各项增速均高于珠三角,尤其是在调控下仍然保持了比较快速的增长,且供求关系比较宽松,后发优势较为明显。另外,粤东、粤西、粤北由于房价相对处于低位,价格洼地效应明显,上半年商品房销售面积同比仍有增长,尤以粤西地区增幅最大；同时,由于这些地区房价基数相对较低,房价的同比涨幅较珠三角高。南方日报记者关丽

　　调控下,大型房企优势明显

　　尽管在房地产调控下,房地产开发企业无时无刻不感受到重重压力,但对比优势明显、资源雄厚的大型上市房企、品牌房企,中小地产商在此轮调控中受到的挤压更为严重。在土地市场、融资信贷、开发销售等各个领域,准入门槛的不断提高、监管力度的持续加强,都对房地产企业的自身实力提出愈来愈高的要求。在行业调整期内,大型房企获得更多的先发优势,资源的集中度进一步提高,也促进了全行业的汰弱留强趋势。在此背景下,在行业内排名前列的品牌上市房企,在业绩数据上反而未见新政的明显影响,个别企业甚至再创出历史新高。

　　从相关研究机构早前发布的2010年上半年企业销售金额、销售面积、个盘销售金额排行榜可见,大型品牌房企垄断了销售面积、销售金额前十位。又以广州市场上半年成交金额个盘十强为例,汇景新城、碧桂园凤凰城、翠城花园、江南新苑、碧桂园豪园、光大花园、万科天河御品、岭南湾畔、雅居乐剑桥郡、逸翠湾,全部为大型房企所开发的项目,而光大花园在被中海集团整体收购后,已正式更名为中海锦榕湾。显然,在调控新形势下,中小地产商由于实力不济而渐次退出市场,而大型房企则获得更多的扩张空间。

　　作为资金密集型的行业,开发商的资金压力主要来自于银行信贷的收紧和成交低迷导致现金回笼不畅,此外,去年下半年以来高价拿地,也使部分企业资金链趋紧。但是,大型品牌开发商由于融资渠道较多以及大股东的雄厚背景,资金方面的压力并不构成经营中的最大困难,而中小开发商由于融资渠道单一以及无实力大股东支持,资金链断裂的风险也更大。

　　在市场调整阶段,反而成为优质品牌企业扩大市场份额的最佳时机。一方面,信贷收紧,中小开发商资金来源被压缩,而品牌企业尤其是上市企业更容易获得银行贷款和融资机会。同时,在市场的观望氛围中,优质品牌企业的楼盘也较受市场认可,销售形势相对较好,资金回笼优势更加明显。另一方面,市场前景短期难以走出调整复苏的情况下,众多囤有土地的中小开发商转让项目,获利出局的可能性增大,也为优质品牌企业通过兼并收购迅速提升市场份额提供了客观可能。

　　南方日报记者李广军