沪上楼市保价防线全面突破 九十月降价高潮渐起(2)

　　调控政策是否还会降临？

　　“上周全市商品住宅成交均价再次达到近期高点，说明了投资相对集中的中高价位的项目再次出现抬头迹象。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为这只是短期现象，“如果房价进一步上涨，政策可能会接踵而来。接下来房价稳中有降会是大趋势。”

　　“前几周二手房成交量有抬头趋势，价格也有向上波动迹象，但是三套房贷立马进一步收紧，政策正紧跟着房价走。”凤凰花苑营销总监程红认为房价短期内回调的可能性不大，“一线城市上涨的空间已经不大，但是也不会大起大落。目前政策调控让投资性购房基本停止，房价也趋于稳定，但是对刚性需求影响不大，调控房价也是为了让刚性需求更好地释放。”

　　长甲地产销售经理鲍磊也同样认为九月份形式不容乐观。“上周，有报道称银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷款，调控政策将严厉到底。”

　　开发商将会怎样定价？

　　谈到价格，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示：“四月新政以后的供求关系暂时取得了平衡，但是这种平衡是在销售量大幅减少的情况下取得的，并不是一种反映真实需求的平衡。要打破这种表面的平衡，需要来自于开发商方面对于价格的重新评估，一定程度的价格松动能释放出真正的刚性需求，达到一种新的供求平衡的关系。” 据悉，9月份该公司打造的盘古天地项目将推出一批在户型上颇有特点的新房源。

　　“我们的定位是外郊环的高品质楼盘。”程红表示，“目前我们5月份开盘的公寓项目均价在11000元/平方米，今后也将基本维持这个价格，因为我们本身的定位是符合市场需求的，价格也是合理定价。”据悉，位于长兴岛的凤凰花苑5月推出的公寓项目目前已售出超过一半，年底还会推出新的联体别墅房源。

　　鲍磊认为：“对于开发商而言，2010年上半年的市场形势低迷，而下半年无疑对2010全年的销售计划起着决定性作用。资金流有压力的开发商，势必采取各种促销包括降价手段来完成年前任务。”他认为“金九银十”的作用仍会慢慢显现，开发商的各种措施会让成交量有一定提升。

　　名企实战：大牌也走低价路线

　　在“久旱盼雨”的楼市，“降价”无疑是个撩动人心的词，万科、绿地、金地等大牌房企总是能顺应市场需求，率先扛起“优惠促销”的大旗。

　　今年6月，本地房企老大绿地集团抢先破局，总裁张玉良高调宣布在全国41个城市的100个项目全线启动优惠促销，6月优惠季收效明显，之后绿地集团趁胜追击，宣布7月优惠计划全面升级。据了解，6月19日，位于宝山绿地领海项目推出195套商住两用房，开盘当天售出八成。位于松江的绿地蔷薇九里在优惠推出之后成交飙升。6月份该项目签约达到130余套。一个比照数据是，其在4月份开盘之后，4、5月份的签约套数分别仅为31套、10套。6月份的大力度促销也让绿地集团上半年销售业绩拔得了头筹。

　　在上海，虽然万科项目起初只是“雷声大雨点小”，但是在绿地之后，万科终于有了行动。相关数据显示，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180-190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际售价基本在每平方米3万余元，开盘当天全部售罄，7月30再次推出了38套，售价33700元/平方米起，目前已去化大半；城花新园项目6月19日开盘，推出48套精装公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米，实际开盘价2.4万元/平方米，房源已售罄；花园小城6月19日开盘，推出76套精装三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.6万元/平方米，还有多项优惠措施。

　　即将于今年9月推出的金地格林世界4期，其精装公寓报价预计不到20000元/平方米，而目前8月金地格林世界二手房的均价已超过22000元/平方米，其低价力度受到了众多购房者的关注。