沪上楼市保价防线全面突破

　　保价”战线拖得过长，总是有开发商摒不住了。据悉，日前，嘉定有一楼盘开发商为了尽快回笼资金，旗下在售楼盘想以88折“内部价”卖给员工，然而其员工却无意于公司的“便宜房”。这些在房地产市场做了一两年甚至七八年的“业内人士”坦然表示：“这样的价格到九十月份或许就对普通购房者都开放了，根本就不是什么‘内部价’，真的要买房的话还不如过一两个月有了更多选择的时候再出手。”

　　今年的“金九银十”成了所有人的期待。佑威·楼市通数据显示，新政百余日以来，上海一手商品房的均价从4月22926元/平方米的高点，下降到7月19318元/平方米，跌幅15.7%。4月新政的到来让众多开发商措手不及，但是当时大多数开发商并未立即降价促销，反而选择延期开盘等方式，试图避开调控新政的“刀光剑影”。然而，面对浓重的观望情绪和资金周转压力，扛不住的开发商终于选择“弃价保量”，于是从一开始遮遮掩掩的“假摔”，到目前真枪实弹的价格战，经过几个月的备战，近期楼市成交量终于又有起色，这让开发商和购房者都期待接下来的“金九银十”。开发商是否会在“金九银十”加大折扣力度？接下去是最好的出手时机吗？

　　楼盘调查 “假摔”渐变“真枪实弹”

　　● 上半年八成房企未完成全年任务的50%，销售压力加大；

　　● 降价10%-15%或将让开发商得到最优资金获取率。

　　“开发商开始放下身段，短兵相接已成定局。”分析人士表示，上半年八成房企未完成全年任务的50%，接下来的销售压力将进一步增大。

　　网上最新的市场统计信息显示，上海促销楼盘数已经连增三月，8月份沪上打折楼盘将达110个。排除小打小闹的“假摔”，数据显示，上海目前在售楼盘250余个，“真枪实弹”的打折楼盘尚不足50%。“我们看好接下去的几个月，打折力度会进一步加强。”某不愿意透露姓名的开发商向笔者表示。

　　佑威·楼市通数据显示，今年5-7月份的在售项目中，实际成交价比预售报价低的楼盘有43个，其中跌幅大于15%的有7个。销售率高达98%的印象欧洲，预售报价23800元/平方米，实际成交价格为19456元/平方米，低于预期18.25%的成交价格让购房者蜂拥而至，7月初开盘推出382套房源，目前已售出375套。7月份销售面积排名第一的中信泰富又一城成交均价也从预期报价的13500元/平方米降至12412元/平方米。

　　“资金周转的压力和加速销售的诱惑力让不少开发商加入打折大军。目前情况下，房企要维持良好的资金状况，除降价促销外，选择正越来越少。降价10%-15%或将突破购房者的心理防线，也能让开发商得到最优的资金获取率。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟解释道，“还有一些跌幅小的楼盘销售也很好，那是开发商一开始就放低了预期。目前阶段跑量是关键，接下去的8-10月份如果没有大的政策干预的话，仍将延续这波行情。”

　　数据对比 九十月价格或继续下探

　　● 政策变幻莫测，或将严控价格上涨；

　　● 多数开发商表示将进一步加大折扣力度。

　　回顾2009年初开始的房价爆涨，其根源主要来自两个方面：一是土地供给不足；二是流动性过剩，尤其是过于宽松的信贷政策所形成的催化作用。而今年的政策调控恰恰在这两方面下了重手，终于让房价停止了先前的疯涨。

　　对比2009年的8-10月份上海房价出现了迅速的攀升，在去年高价的基础上，今年7月19318元/平方米的成交均价却是在环比下降了15%后的所得，然而在目前没有新政策动静的情况下，佑威·楼市通数据显示，7月最后一周和8月第一周，商品住宅成交均价再次上扬，8月第一周甚至突破了4月的高点，达到23242元/平方米。

　　“上周房价达到短期高点，与新江湾高价楼盘九龙仓玺园大量成交有关。”陆骑麟解释到，“去年和今年非常不同，去年是一路无阻碍上升，今年则有新政压阵，政策一直在变化。如果开发商有涨价的苗头，马上政策再紧，如果价跌了，政策就放松。在政策不变的情况下，接下去几个月应该是稳中有降。”

　　《新民楼市》调查的8-10月份即将开盘的80多个楼盘中，从各楼盘的售楼处预报价很难看出这些项目的实际成交价或将在多少，但是和同区域同质的在售楼盘比较，开发商的报价明显谨慎了许多。“我们的定价是根据前期积累客户的反应来定的，不会盲目开高价。”浦东某楼盘的负责人向笔者表示，接下去他们将推出部分折扣比较大的房源，具体折扣在多少，这位负责人表示暂时不方便透露，但是绝对是“大手笔”的。