华南房企五虎十年路 谁主沉浮？(3)

　　商用物业·发展路上的双刃剑

　　“商业地产这部分物业为其业绩提供了很好的保障。”一位市场分析人士如是说。2004年至今，富力地产在珠江新城已拿下16个项目。同时，富力地产还与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作，共同打造星级酒店旗舰。

　　据上述富力内部人士透露，未来5年时间，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，商用物业形态更为丰富。

　　“商用物业比重之大，这也给富力的资金带来压力，相比其他几家，资金抗风险能力弱。”韩世同认为，目前富力手上的商用物业租赁和出售并行，遭遇2008年的全球金融危机，其商业沉淀资金较大，只能快速地销售写字楼。

　　“在富力这么多年，最大的感受就是老板拿地眼光独到，总会以低成本的地块来竞争。”富力集团营销副总监朱文婷感叹道。她认为每个公司有自身的发展目标，外面的世界进步很快，公司自身也需要一定的扩张速度，最终房企应是多元化的发展。

　　商业地产的持有，使得上市后的富力在业绩上保持着一定的市场竞争力。

　　她认为，富力目前的产品以住宅为主，同时有写字楼、旅游等多元化的发展方向，其中住宅和酒店是强项，在当下激烈的市场竞争中，惟有多元化的产品，才能提升公司的市场竞争力。

　　对于目前商住发展的模式，是否真能成功？朱文婷认为，各家公司有不同的发展方向，也有判断问题的不同角度。

　　如今富力仅在广州珠江新城就已拥有16幅商业地块。韩世同认为，富力全国布点不多，其中商业地产项目比重过大，造成相对风险较大，目前国内商业地产还不太成熟，下注商业地产能够撑多久，也要看整个房地产业发展情况。一旦短期债务到期，不能偿还，就会影响企业的资金链情况。一般来说，商业地产的成熟需要较长时间，有些甚至需要10年、20年的回收才能开始盈利。

　　【雅居乐、合生】

　　调控冲击快慢间的艰难抉择

　　自广东中山发家的雅居乐，早在1992年时已涉足房地产业，截至2010年6月30日，雅居乐全国的土地储备已达3257万平方米，陆续开发66个项目，但目前仅有5个项目完成开发，剩余61个项目仍在陆续的开发中。

　　曾有一段时间，不少业内人士质疑其囤地的行为。

　　“其实雅居乐曾也尝试过快速开发销售的模式。”近日，雅居乐内部一人士透露，2006年上市后的雅居乐，也开始扩张规模，快速发展。特别是2007年的时候，仅仅一年的时间内就已拿下逾十幅地块。

　　2009年，市场销售行情火爆，雅居乐仅海南清水湾项目已达64亿元。而今年受政策波动影响，该项目入账远远低于去年。韩世同认为，海南清水湾项目主打高端旅游地产路线，产品对象单一，遇上政策风险便难以维系。

　　华南五虎的最后一家，对外一直宣称走中高端路线的合生，主要布局一线城市。近年来，同属于五虎之一的它，似乎无太大作为，在此前相关机构的2010年上半年排名全国前二十房企中不见其踪影。

　　有业内人士分析，这可能和其近年来扩张策略抑或是高层频繁变动有关。

　　曾代理过合生旗下项目推广的中原地产营销总经理黄韬表示，合生的产品属于中档产品，相比恒大、雅居乐等品牌，在住宅户型等方面都没什么特点，其打造的豪宅也不太知名，这块市场也没有做起来。相比万科、保利等房企的产品，在市场上，合生的认可度相对较低。

　　“值得一提的是合生的成本控制得非常好，早年间的地块便宜，加上家族式的经营，成本得到最大化的控制。”他认为，作为合生的老板，朱孟依本身是潮汕人，而潮汕人做生意就是精打细算。而他们也是家族式的经营，很传统，不像职业经理人的作风，打造的中档产品属于大众化的产品。

　　今年以来，楼市政策多番调控，一线城市受影响最为严重，而合生在此番的调控中亦未能幸免。新任合生总裁薛虎曾公开表示，公司计划在2010年实现合约销售总额同比增长30%，根据合生去年150亿元的合约销售额计算，合生今年的销售目标接近200亿元。 而根据合生公开的数据显示，截至4月20日，合生仅实现合同销售总额约40亿元，这意味着合生要在接下来的半年中，要承受调控的重负完成余下的计划，其压力可见一斑。

　　2005年开始，朱孟依开始重点布局北京、上海、广州、天津等一线城市，而仅这四地，其土地储备已占公司总土地储备的八成。

　　一位熟悉合生的行业分析师认为，目前合生在各地拿下的地块中，除了在广州地价便宜，其他一线城市近两年地块大幅攀升，未来预期利润也会不可避免地遭遇下滑。